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전세금 증액계약, 특약했다고 안심은 금물
[샐러리맨의 부동산경매이야기⑧] 전세금 증액계약 때 주의해야할 점오마이뉴스 입력 2015.02.09 15:33 수정 2015.02.09 15:33
[오마이뉴스 안승배 기자]
요즘처럼 전세난이 심할 때, 전세를 살고 있는 임차인은 전세 계약(아래 임대차계약) 기간 만료가 도래하면, 집주인이 보증금을 올려달라고 할까봐 항상 걱정합니다. 한두 푼도 아니고 한꺼번에 몇 천만 원씩 올려달라고 하면 그 상황을 맞이해 보지 않은 사람은 이해하기 힘들 정도로 아주 큰 스트레스입니다.
하지만 어쩔 수 없이 임대차계약을 계속 유지하려면 집주인이 요구하는 금액을 맞춰주어야 하는데요. 추가적인 금액을 지불하고 임대차 연장 계약을 하게 될 때 매우 주의해야 할 점이 한 가지 있습니다. 만약 이 부분을 명확하게 처리하거나 확인하지 않으면 임대차 계약 유지를 위해 겨우 마련한 소중한 돈이 하루아침에 날아가 버릴 수도 있으니까요.
▲ 전세금 증액계약 시 유의해야 할 점전세금을 증액계약 할때에는 반드시 확인해야 할 부분이 있다.
ⓒ 안승배
우선, 임대차계약 중 증액 계약을 할 때 주의할 점에 대해서는 여러 정보를 통해 접해보셨을 겁니다. 가령, 추가적인 증액 계약을 할 때는 증액된 금액으로 다시 임대차 계약서를 작성하되 종전 계약서를 첨부하는 형식으로, 그리고 다음과 같은 특약 문구가 들어가도록 정리한다는 내용 말입니다.
"기존 임대차계약 관련 재계약서이며 종전 계약서 또한 유효한 계약이기에 본 증액 계약서와 함께 확정일자를 득한 후 합철 보관하기로 한다."
그런데 정말로 상기와 같이 특약사항이 들어간 증액 계약서만 작성하면 문제가 생기지 않을까요? 다른 부분에 대해서는 정말로 검토를 하지 않아도 되는 걸까요? 부동산경매 투자를 하다 보면 여러 가지 경매사건 등을 접할 경우가 많습니다.
대부분의 임차인들이, 혹은 심지어 일부 부동산중개업 관련된 업무를 하고 계신 분들조차 이 부분을 간과해서 해당 주택이 나중에 경매로 넘겨진 후 증액된 보증금액을 돌려받지 못하고 발만 동동 구르는 경우를 볼 때가 많습니다.
그런 경우는 바로 임대차계약을 하고 2년 후 다시 증액 계약을 하려고 할 때 근저당권이나 가압류 등 다른 권리들이 등기부등본상에 이미 들어와 있을 때입니다. 예를 들어, 처음 전세 계약을 하면서 등기부등본을 확인한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.
시간이 흘러 2년 후에 다시 증액을 하면서 계약을 하려고 할 때, 등기부등본을 보니 집주인이 집을 담보로 은행으로부터 대출을 받아 근저당이 설정된 경우가 있습니다. 바로 이런 상황을 말합니다.
만약 선순위 임차인(등기상 어떤 권리도 없는 상태에서 임대차 계약을 한 임차인)으로 1억 원의 임대차계약을 하고 2년 뒤 1000만 원 증액된 1억1000만 원에 재계약을 하려고 할 때 그 사이 집주인에 의해 7000만 원의 은행 근저당이 설정되었다고 가정해봅시다.
전셋집이 하늘에 별 따기라 다른 전셋집 구하기 힘들기도 하고 앞서 잠깐 언급했듯이 계약서상 특약 문구를 넣어 기존 계약 내용이 유지되도록 했습니다. 크게 문제없을 것이라 생각하고 증액 계약을 덜컥한다면 정말 내 전세보증금은 안전할까요?
그렇지 않습니다. 물론 기존 계약서상의 임차보증금(증액 전 전세보증금)은 안전할 수 있겠으나 추가 증액된 금액까지 보전될 수 있다고 확신할 수 없습니다. 왜냐하면 임대차 계약서상의 특약이라는 것은 집주인과 임차인 양자 간의 계약이므로 제3자인 은행 근저당권자와는 무관한 계약이니까요.
특약이라 해도 제3자인 등기상 채권자의 권리를 침해할 수 없게 되어 있으며 따라서 임대차 계약서상의 특약은 이런 상황에서는 아무런 효과를 가져올 수 없습니다.
만약 위 상황에서 감정가격 2억 원이던 집이 경매로 넘어가서 1억7000만 원에 낙찰된다면
어떤 상황이 벌어질까요? 증액 전 전세보증금 1억 원은 전입신고와 확정일자를 받은 선순위 임차인으로서 먼저 법원 배당을 통해 돌려받을 수 있습니다.
하지만 그다음 배당 순위는 은행 근저당이고 따라서 남은 7000만 원은 그대로 근저당에 배당되어 임차인은 증액된 보증금을 배당받기도 전에 상황이 끝나 버립니다. 한마디로 1000만 원의 소중한 돈을 날려버릴 수 있는 상황이 벌어집니다.
최악의 경우, 증액 계약을 포기하더라도 내 돈 지켜라
그렇다면, 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 일반적인 임대차계약으론 부족하다 하니 전세권을 설정해 놓고 추가 금액 역시 전세권을 설정해 놓으면 뭔가 좀 달라질 수 있을까요? 하지만 아쉽게도 이것 역시 해결책이 될 수 없습니다. 왜냐하면 전세권 역시 다른 근저당권과 마찬가지로 등기 순서에 따라 그 순위가 정해지기 때문입니다.
당연한 이야기지만 추가된 금액에 대한 전세권 순위는 은행 근저당 보다 늦기 때문에 앞의 결과와 동일한 상황이 전개될 것입니다. 물론 부기등기라 하여 후순위라도 원래 처음 전세권을 설정했던 등기 순위를 그대로 유지할 수 있는 등기 방법이 있기는 하나 그 부기등기라는 것이 중간에 설정되어 있는 권리자들의 동의를 구해야 하는데 그게 현실성이 크게 떨어져 실무상에서는 실현되기 쉽지 않습니다.
그렇다면 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 어떻게 해야 추가 보증금액을 지킬 수 있을까요? 방법은 단 한가지 밖에 없습니다. 아예 그런 상황을 만들지 않는 것입니다. 임대차 증액 계약을 하려 할 때 중간에 근저당 및 가압류 등 권리들이 있는지 확인하고 그런 권리들이 없다면 증액 계약을 합니다. 만약 그런 권리들이 있다면, 그리고 그 권리 금액이 상당하다면 증액 계약하지 않는 방법을 택해야 합니다.
집주인을 설득하여 증액 계약하지 않고 전세 계약을 유지하거나 아니면 계약을 종료시키고 다른 전셋집을 알아봐야 합니다. 그것만이 소중한 내 돈을 지키는 최선의 방법이라 할 수 있겠습니다.
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요즘처럼 전세난이 심할 때, 전세를 살고 있는 임차인은 전세 계약(아래 임대차계약) 기간 만료가 도래하면, 집주인이 보증금을 올려달라고 할까봐 항상 걱정합니다. 한두 푼도 아니고 한꺼번에 몇 천만 원씩 올려달라고 하면 그 상황을 맞이해 보지 않은 사람은 이해하기 힘들 정도로 아주 큰 스트레스입니다.
하지만 어쩔 수 없이 임대차계약을 계속 유지하려면 집주인이 요구하는 금액을 맞춰주어야 하는데요. 추가적인 금액을 지불하고 임대차 연장 계약을 하게 될 때 매우 주의해야 할 점이 한 가지 있습니다. 만약 이 부분을 명확하게 처리하거나 확인하지 않으면 임대차 계약 유지를 위해 겨우 마련한 소중한 돈이 하루아침에 날아가 버릴 수도 있으니까요.
우선, 임대차계약 중 증액 계약을 할 때 주의할 점에 대해서는 여러 정보를 통해 접해보셨을 겁니다. 가령, 추가적인 증액 계약을 할 때는 증액된 금액으로 다시 임대차 계약서를 작성하되 종전 계약서를 첨부하는 형식으로, 그리고 다음과 같은 특약 문구가 들어가도록 정리한다는 내용 말입니다.
"기존 임대차계약 관련 재계약서이며 종전 계약서 또한 유효한 계약이기에 본 증액 계약서와 함께 확정일자를 득한 후 합철 보관하기로 한다."
그런데 정말로 상기와 같이 특약사항이 들어간 증액 계약서만 작성하면 문제가 생기지 않을까요? 다른 부분에 대해서는 정말로 검토를 하지 않아도 되는 걸까요? 부동산경매 투자를 하다 보면 여러 가지 경매사건 등을 접할 경우가 많습니다.
대부분의 임차인들이, 혹은 심지어 일부 부동산중개업 관련된 업무를 하고 계신 분들조차 이 부분을 간과해서 해당 주택이 나중에 경매로 넘겨진 후 증액된 보증금액을 돌려받지 못하고 발만 동동 구르는 경우를 볼 때가 많습니다.
그런 경우는 바로 임대차계약을 하고 2년 후 다시 증액 계약을 하려고 할 때 근저당권이나 가압류 등 다른 권리들이 등기부등본상에 이미 들어와 있을 때입니다. 예를 들어, 처음 전세 계약을 하면서 등기부등본을 확인한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.
시간이 흘러 2년 후에 다시 증액을 하면서 계약을 하려고 할 때, 등기부등본을 보니 집주인이 집을 담보로 은행으로부터 대출을 받아 근저당이 설정된 경우가 있습니다. 바로 이런 상황을 말합니다.
만약 선순위 임차인(등기상 어떤 권리도 없는 상태에서 임대차 계약을 한 임차인)으로 1억 원의 임대차계약을 하고 2년 뒤 1000만 원 증액된 1억1000만 원에 재계약을 하려고 할 때 그 사이 집주인에 의해 7000만 원의 은행 근저당이 설정되었다고 가정해봅시다.
전셋집이 하늘에 별 따기라 다른 전셋집 구하기 힘들기도 하고 앞서 잠깐 언급했듯이 계약서상 특약 문구를 넣어 기존 계약 내용이 유지되도록 했습니다. 크게 문제없을 것이라 생각하고 증액 계약을 덜컥한다면 정말 내 전세보증금은 안전할까요?
그렇지 않습니다. 물론 기존 계약서상의 임차보증금(증액 전 전세보증금)은 안전할 수 있겠으나 추가 증액된 금액까지 보전될 수 있다고 확신할 수 없습니다. 왜냐하면 임대차 계약서상의 특약이라는 것은 집주인과 임차인 양자 간의 계약이므로 제3자인 은행 근저당권자와는 무관한 계약이니까요.
특약이라 해도 제3자인 등기상 채권자의 권리를 침해할 수 없게 되어 있으며 따라서 임대차 계약서상의 특약은 이런 상황에서는 아무런 효과를 가져올 수 없습니다.
만약 위 상황에서 감정가격 2억 원이던 집이 경매로 넘어가서 1억7000만 원에 낙찰된다면
어떤 상황이 벌어질까요? 증액 전 전세보증금 1억 원은 전입신고와 확정일자를 받은 선순위 임차인으로서 먼저 법원 배당을 통해 돌려받을 수 있습니다.
하지만 그다음 배당 순위는 은행 근저당이고 따라서 남은 7000만 원은 그대로 근저당에 배당되어 임차인은 증액된 보증금을 배당받기도 전에 상황이 끝나 버립니다. 한마디로 1000만 원의 소중한 돈을 날려버릴 수 있는 상황이 벌어집니다.
최악의 경우, 증액 계약을 포기하더라도 내 돈 지켜라
그렇다면, 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 일반적인 임대차계약으론 부족하다 하니 전세권을 설정해 놓고 추가 금액 역시 전세권을 설정해 놓으면 뭔가 좀 달라질 수 있을까요? 하지만 아쉽게도 이것 역시 해결책이 될 수 없습니다. 왜냐하면 전세권 역시 다른 근저당권과 마찬가지로 등기 순서에 따라 그 순위가 정해지기 때문입니다.
당연한 이야기지만 추가된 금액에 대한 전세권 순위는 은행 근저당 보다 늦기 때문에 앞의 결과와 동일한 상황이 전개될 것입니다. 물론 부기등기라 하여 후순위라도 원래 처음 전세권을 설정했던 등기 순위를 그대로 유지할 수 있는 등기 방법이 있기는 하나 그 부기등기라는 것이 중간에 설정되어 있는 권리자들의 동의를 구해야 하는데 그게 현실성이 크게 떨어져 실무상에서는 실현되기 쉽지 않습니다.
그렇다면 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 어떻게 해야 추가 보증금액을 지킬 수 있을까요? 방법은 단 한가지 밖에 없습니다. 아예 그런 상황을 만들지 않는 것입니다. 임대차 증액 계약을 하려 할 때 중간에 근저당 및 가압류 등 권리들이 있는지 확인하고 그런 권리들이 없다면 증액 계약을 합니다. 만약 그런 권리들이 있다면, 그리고 그 권리 금액이 상당하다면 증액 계약하지 않는 방법을 택해야 합니다.
집주인을 설득하여 증액 계약하지 않고 전세 계약을 유지하거나 아니면 계약을 종료시키고 다른 전셋집을 알아봐야 합니다. 그것만이 소중한 내 돈을 지키는 최선의 방법이라 할 수 있겠습니다.
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