산업단지내 용도규제 풀고 입주 문턱을 낮춘다.

산업단지내 용도규제 풀고 입주 문턱을 낮춘다.

- ‘15년까지 도시첨단산단 9개 지정, 25개 산단 리모델링 들어가

등록일:

2013-09-25 10:00

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 국토교통부(장관:서승환)는 기재부·산업부 등 관계부처와 합동으로 9.25(수) 대통령 주재 제3차 무역투자진흥회의에서 3단계 투자활성화 대책의 일환으로 ｢산업단지 경쟁력 강화방안｣을 발표하였다.

  산업단지는 금년 6월말 현재 1천여개가 지정되어 약 7만개 기업, 190만명이 근무하고 있으며, 제조업 생산의 66%, 수출의 74%, 고용의 44%를 차지하는 등 우리 경제의 중추역할을 담당하고 있다.

  그러나, 그동안 제조업 중심의 생산기지 조성에 치중한 결과,

  - 산업시설 위주로 토지용도를 제한하고, 제조업 중심으로 업종을 허용하면서 IT 등 첨단 업종이나 서비스업과의 융·복합이 저해되고,

  - 상대적으로 땅값이 싼 도시 외곽에 개발을 집중하면서 첨단산업 수요가 많은 도시지역에는 용지 공급이 부족해지고,

  - 산업단지내 시설 노후화, 공해나 안전 문제 등으로 생산성이 저하되는 등의 문제점이 제기되어 왔다.

  이에, 정부는 도시첨단산업단지 확대, 산업단지내 용도지역 및 업종규제 완화 등 규제개선, 노후 산업단지 리모델링 촉진 등을 골자로 하는 ｢산업단지 경쟁력 강화방안｣을 마련하였다. 


 오늘 발표한 ｢산업단지 경쟁력 강화방안｣의 주요 내용은 다음과 같다.

  1) 도시첨단 산업단지 확대

  (추진계획) 도시지역의 산업용지 부족을 해소하고, 첨단기업이 선호하는 매력있는 단지를 조성하기 위해 도시 인근에 최상의 기업환경과 쾌적한 생활환경을 갖춘 “도시첨단산업단지”를 확대 조성할 계획이다.

  - 접근성이 좋고 개발비용이 적게 드는 그린벨트 해제대상 용지*, 신도시 등 택지지구, 도심 준공업지역, 공장이전부지 등을 개발한다.

   * 지자체별 해제 총량의 범위내에서 보존가치가 낮은 지역을 중심으로 활용

  - 앞으로 도시첨단산업단지는 현행 시도지사 뿐 아니라 국토부장관도 직접 지정할 수 있도록 할 계획으로서, 특히 공공성 확보가 필요한 그린벨트와 신도시 등에서는 국토부장관이 직접 지정하고 LH공사가 시행하는 방식으로 추진할 예정이다. 한편, 도심내 공장이전 부지와 준공업지역 등은 민간 주도의 개발을 적극 유도할 예정이다.

  - 전국에 현재 11개 도시첨단산단이 지정되어 있으며, ‘14년 3개, ‘15년 6개소를 추가로 지정할 예정이다.

  (인센티브) 사업성 향상과 복합기능의 단지 조성을 위해 용적률 확대, 녹지율 완화, 간선도로 지원 등 인센티브를 대폭 강화한다.

  - 산업시설과 지원시설이 혼합되는 ‘복합용지’(준주거·준공업지역)를 설정하고, 용적률은 조례에 불구하고 일반공업지역에 비해 상향된 준주거·준공업지역 용적률의 법정 상한*까지 허용한다.

   * (현행) 공업지역(최대 350% ～ 조례로 250%)
      → (개선) 준공업지역(최대 400%), 준주거지역(최대 500%)

  - 녹지율은 도시 지역이라는 입지특성과 비공해 첨단업종임을 감안해 기존 산단의 1/2수준*으로 낮추고, 주변여건을 감안하여 추가 완화할 수 있는 방안도 마련할 계획이다.(‘13.12월 산단개발지침 개정, ’14.6월 산입법 개정)

   * (현행) 산단면적의 5～13% → (개선) 2.5～6.5%(최대 기준)

  - 또한, 도시내에 있어 기반시설 소요가 적은 점을 감안하여 진입도로 대신 지구내 간선도로와 녹지매입 등으로 지원대상을 전환해 나갈 방침이다.

  (개발계획) 대학이나 연구시설을 유치*하여 R&D센터, 벤처기업 등과 연계하는 “산학연 클러스터 단지”로 조성할 계획이다.

   * 도시첨단산단내 산업용지에 연구·교육시설 허용(‘13.7월 2단계 투자활성화대책)

 

  < 검토중인 도시첨단산업 지정 후보지 6곳 >

검토중인 도시첨단산업 지정 후보지 6곳

구분	지역	규모	개발방식	입주시설	투자효과(조원)
					조성	건축1)
GB 해제 대상용지	A시	20만㎡	공공	첨단산업, 교육·연구시설	1.02)	2.52)
	B시	23	공공	첨단지식, 연구·문화 융복합	0.1	0.2
	C시	50	공공	첨단·주거·상업·연구·교육 융복합	0.3	0.8
	D시	50	공공	연구, 광개발 융복합	0.3	0.8
택지지구내	E시	121	공공	첨단산업	1.2	2.9
공장이전지	F시	24	민간	첨단산업, 유통·판매	0.1	0.3

  1) 공장건축 포함, 2) 주변지역 개발 포함(주변지역 개발 효과: 3.1조원) 
 ⇒ 도시첨단 후보지(6개) 모두 개발시 약 10조원의 투자효과 예상

  (생활 인프라) 신도시 등 택지지구에 조성하는 경우는 인근 생활 인프라를 활용하고, 별도 지구의 형태로 조성하는 경우는 단지계획 수립시 생활환경계획을 세워 택지지구 수준의 정주환경을 갖출 수 있도록 할 계획이다.

  - 단지내 또는 인근에 주거단지를 조성하고, 근로자에게 일정비율 특별 공급(20～50%)을 허용한다.(산입법시행령 등 개정, ‘14.6월)

  - 교통영향 검토를 의무화하여 단지내 가로망 및 연결 교통망 구축, 대중교통노선 등을 충분히 확충한다.(‘13.12월 산단 개발지침 개정)

  - 산단 개발계획 단계에서 경관계획을 수립하고 경관심의를 실시하여 품격있는 산업단지로 조성한다.('13.8월 경관법 개정)

   * 산단 등 공공 개발사업에 경관계획 수립 의무화(지자체의 경관계획과 연계)

  (기대효과) 첨단산업 분야에 대한 저렴한 용지 공급* 및 전문 인력에 대한 고용창출** 효과가 기대된다.

   * (분양가 인하) 모든 규제 완화 효과 적용시 최대 23%(복합용지 허용 13.9%, 용적률 완화 3.7%, 녹지율 완화 5%) 인하효과, GB해제용지 활용시 다른 지역에 비해 최대 63% 인하효과 기대 

   ** 도시첨단 후보지(6개) 모두 개발시 10조원의 투자효과, 약 36,000여명 고용창출 예상

  2) 산업단지 개발 규제 개선

  ① 융·복합 산업 입지지원 ⇒ 복합용지 도입, 서비스업 입주 확대

  (복합용지) 종전에 산업단지는 산업, 지원, 공공시설 용지 등으로 구분 이용하도록 하고, 용지별로 입주시설을 제한하였으나,

   * 산업시설용지 : 공장‧지식산업‧문화산업‧정보통신산업 관련시설 등 입주지원시설용지 : 전시·유통·행정·금융·문화·복지·의료시설 등 입주

  - 앞으로는 산업·지원·공공시설의 복합이 가능한 ‘복합용지(용도지역 : 준공업·준주거)’ 지역을 도입하여 공장과 상업·업무시설 등을 함께 건축할 수 있게 된다. (산입법 개정, ‘14.6월)

  - 복합용지에는 상업용지(감정가 공급) 등이 혼합되어 그 이익은 산업용지 가격인하 및 기반시설 재투자 등으로 활용하게 된다. 
 

산업·지원·공공시설 구분, 복합용지지역 도입

< 산업·지원·공공시설 구분 >	< 복합용지지역 도입 >

  (서비스업 입주확대) 조성원가로 저렴하게 공급되는 산업용지에 입주할 수 있는 시설에 제조업과 연관성이 높은 서비스업(12개 업종)* 관련 시설을 확대 허용한다.(국토부장관 고시 제정, ‘14.6월)
 

< 산업시설용지 입주허용 서비스 업종(안) > 

  전기통신서비스업, 교육서비스업(직업능력훈련시설), 건축서비스업(건축기술·엔지니어링 및 기타 과학기술 서비스), 전문디자인업, 산업용 기계장비임대업, 운송장비 임대업, 사업시설 관리업, 인력공급 및 고용알선업, 통관업, 용역업, 포장 및 충전업, 운송업(여객운송 제외)

  - 지원시설용지(감정평가 가격으로 공급)에 입주해야 했던 서비스업의 경우 산업시설용지(조성원가로 공급) 입주가 허용됨에 따라 산단내 입주 비용이 크게 절감(평균 60% 인하)되는 효과가 기대된다. 

  ② 산단계획의 유연한 변경 ⇒ 업종계획 및 토지용도 변경 간소화

  (입주업종 변경 간소화) 종전에는 산업단지내 입주업종을 개발계획에 명기하도록 하여 업종변경시마다 일일이 개발계획을 변경해야 했으나,

  - 앞으로는 기반시설과 환경에 미치는 영향이 큰 일부 제한업종 이외에는 모든 업종 입주를 허용하는 네거티브 방식을 도입한다.(산입법 및 시행령 개정, ‘14.6월)

  - 이렇게 되면 업종 변경시 개발계획 변경이 불필요해져 신속한 진출입이 가능하고, 변경기간 동안 장기간 가동이 중단되는 사태(통상 개발·실시계획 변경에 약 5개월 소요)를 방지할 수 있게 된다.
 

  < 업종계획에 네거티브방식 도입시 효과 >

업종계획에 네거티브방식 도입시 효과

( 현 행 )				( 개 선 )
신규		업종변경	⇨	신규		변경
산단 계획에 업종 표기		단지계획 변경 (개발·실시계획)		산단계획에 업종 미표기 (네거티브)		자율 * 단지계획 변경 불필요

  (토지용도 변경 간소화) 토지이용 변경(산업용지 → 상업용지)시 개발계획 변경에 대한 기준·절차가 미흡하여 신속한 지원시설 확충에 애로가 있었으나,

   * 서울 디지털산단, 파주출판산업단지, 시화·반월산단에서 근로자들의 생활환경 개선을 위한 지원용지 확충 요구가 있었으나, 특혜소지로 변경 지연

  - 앞으로는 명확한 용도변경 기준을 마련하고, 개발이익은 기반시설 등에 재투자하도록 하여 신속한 용도변경이 이루어질 수 있도록 할 계획이다.(산단 개발지침 개정, ‘13.12)

  - 또한, 용지별 면적의 10%이상으로 개발계획 변경이 필요할 경우에도 소규모(예 : 1～5만㎡) 용도변경은 개발계획 변경(약 5개월 소요) 없이 실시계획(약 2개월 소요)만으로 가능하도록 절차를 간소화하게 된다. 

  ③ 수요에 부응한 입지 공급 ⇒ 민간개발 활성화, 산단 수급관리

  (민간개발 활성화) 공공부문에서 개발된 산단이 기업들의 용지 수요를 반영하지 못하여 미분양이 발생하고 있다는 지적에 따라, 기업 등 실수요자 위주의 산단 개발을 활성화한다.

  - 종전에는 민간에게 부지조성 사업만 허용하던 것을 앞으로는 건축사업(공장 및 주거·상업시설 건축)까지도 할 수 있도록 하여 수익성 개선 및 절차를 간소화*하고,

   * 민간개발 사업자가 산업단지 조성과 동시에 공장(또는 상가) 건축사업을 추진함에 따라 공장(상가) 건축기간 1～2년 단축

 
 

민간개발 활성화:절차 간소화

( 현 행 )						( 개 선 )
①	→	②	→	③	⇨	①	→	②
산업단지계획승인		부지조성사업		공장건축허가		산업단지계획 승인, 공장건축허가		부지조성 사업, 공장건축

  - 입주 기업에게 대행개발(원형지 형태로 공급)을 허용하여 사업자 부담을 완화하는 한편, 기업에게는 저렴하고 신속하게 용지를 공급해 줄 계획이다. (산입법 개정, ‘14.6월)

  - 민간시행자에 대한 투자유인을 높여주기 위해 용지조성 및 건축사업의 이윤율도 현재 일률적으로 6%로 제한하던 것을 15%범위내에서 지자체 조례로 정하도록 완화한다. 
  (‘13.12월 산단개발지침 개정, ‘14.6월 산입법시행령 개정)

  (산단 수급관리 강화) ‘08년 ｢산단 인허가절차 간소화 특례법｣ 제정 이후 산단 개발이 과다하게 이루어지고 있다는 지적에 따라, 적정 수요 범위내에 공급이 이루어지도록 수급관리를 강화한다.

  - 시·도별 산업단지 수급계획은 중앙정부의 산업입지정책심의회 심의를 거쳐 수립토록 하고, 연도별 산단 지정은 수급계획 범위내에서 이루어지도록 제한할 계획이다.(산입법 및 개발지침개정, ‘14.6월)

  - 신규 산단 지정시, 지구별로 전문기관의 수요검증을 의무화(산단개발지침 개정, ‘13.12월)하고, 지정 이후에도 사업추진이 장기 지연*되거나, 토지소유자의 지정해제 요청**시 산단지정을 해제하는 방안을 추진한다.(산입법시행령 개정, ‘14.6월)

   * (현행) 제한없음 → (개선) 단지계획시 정한 기간을 2년 범위 내 2회 연장만 허용

   ** (예) 장기간 보상 지연으로 토지소유자 50% 이상이 해제요청시

  3) 노후 산업단지 활력 제고

  (추진계획) 국토부-산업부 등 관계기관 합동으로 노후 산업단지에 대한 전반적인 진단을 실시하고, 노후산단 재생(기반시설 재정비 등) 또는 구조고도화사업(업종정비) 유형과 추진방식 등을 결정한다.

  - 현재 리모델링을 추진하는 대상 단지는 총 25개 단지*로 ‘14년 6개를 선정하고, ’15～‘17년간 19개 단지를 순차적으로 리모델링에 들어갈 예정이다.

   * 착공 30년이상된 17개 단지와 현재 노후산단 재생계획이 있는 8개 단지(중복 가능)
 

  (추진방안) 대상 단지별로 관계부처, 지자체 합동으로 도시계획과의 관계 등을 고려한 ‘노후산단 리모델링 종합 계획‘을 수립한다.

  - 우선, 노후산단 재생사업은 지자체 중심에서 정부가 적극 지원하는 형태로 전환한다. LH공사 등이 지구 전체의 관리를 위해 총괄사업관리자 역할을 수행하면서 지구내 선도사업 구역을 설정하여 우선 사업시행하고, 나머지 구역은 단계적으로 재개발할 예정이다.

   * 선도사업구역에는 공장위주가 아닌 주거·상업 등이 융합된 고밀복합단지로 재생하고, 기반시설 확충이 필요한 경우 도로, 주차장, 녹지 등의 설치비 지원

  - 부분 재생이 필요한 단지는 산업단지공단이 휴·폐업 부지, 미활용 부지 등을 매수하거나 기보유 부지를 활용하여 블록단위로 개발하는 방식으로 추진한다.

  (인센티브 강화) 산단 재생을 촉진하기 위해 용적률 확대, 녹지율 완화, 산업용지비율 완화 등 인센티브를 대폭 강화할 예정이다.

  - 전면 재생이 필요한 경우, 일부지역을 ‘복합용지’로 설정하여 용도지역을 상향(공업→준공업·준주거) 조정하고, 용적률을 조례에 불구하고 법상 최대로 적용하는 특례를 부여한다.(산입법 개정, ‘14.6월)

  - 지구내 녹지율은 주변 여건 등을 감안하여 완화방안을 마련(산단 개발지침 개정, ‘13.12월)하고, 재생이후 산업용지 비율도 완화*한다. 
  (산입법 시행령 개정, ‘14.6월)

   * (현행) 리모델링 대상면적의 50%이상 → (개선) 40%이상

  - 또한, 인근 주거·상업·공업지역 등과 연계 개발할 수 있도록 주변지역 포함면적을 확대한다.(산입법 개정, ‘14.6월)

   * (현행) 해당 산단면적의 최대 30% → (개선) 최대 50% 범위까지 확대

  - 리모델링 사업추진시 민간조합 구성 요건을 완화*(산입법 개정, ‘14.6월)하고 토지소유자들의 사업계획 제안방식을 신설하여 민간 주도의 리모델링을 활성화할 계획이다.(산단개발지침 개정, ‘13.12월)

   * (현행) 조합설립 요건을 토지소유자 1/2이상 동의 + 토지면적의 2/3이상 → (개선) 토지소유자 및 토지면적의 1/2이상 동의로 완화

 국토부는 이번 ‘산업단지 경쟁력 강화방안’을 통해 도시 인근에 첨단산업단지를 조성하고, 노후 산업단지도 리모델링함으로써 산업단지를 첨단산업과 융·복합 산업의 메카로 탈바꿈해 나간다면,

  지난 고도성장기에 산업단지가 수행했던 경제성장 거점 역할을 회복하여 명실상부하게 “제2의 한강의 기적”을 견인하는 중추 역할을 담당할 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다. 


  [별첨1] 제3차 투자활성화 대책(관계부처 합동)

 

130925(10시 이후) 산업단지 경쟁력 강화방안(산업입지정책과).hwp

(별첨) 3차 투자활성화 대책(환경분야 및 산업단지 규제개선 중점)-관계부처 합동.hwp