전세금미지불반환사건에따른 현업중개시 유의사항 ~임대인책임부담해소추가특약정리함(현업실제사건임)옹달샘

 

 

우리공인 박소장 옹달샘

                   

~~  최근 발생한 전세금미지급 사건에 대한  현업중개시 유의할점~~

 

 

     가을하늘은   맑고 높게 ~~  부동산 가을시장만큼~~

       꿈과 희망으로 가득찬 ~~ 하루 하루를 열어주는날~~^^* 옹달샘

 

         얼마전 뉴스에 나와~~화제가 된 요즘  신종 사기사건들중에~~

            전세금을  회수하지 못하여~ 일어나는 제2금융권시장을 교란시키는

          가짜임차인들의 사기사건들이 불거져가는세월속에서~~

          제2금융권은 전세금대출을 완벽하게 회수하기위한

          갖가지 키를 잠그고 또 잠그는 모양새로

          서민들 살림살이에 온갖 힘든 마음을 담아줍니다~~

              

            옹달샘 개인적인 수행일기에 몰입한 순간들보단~~

            이젠 서민들 살림살이 일구는데 앞장서기로 하며~~

 

            ~~ 부동산 거래시 양.당사자 중개업자 모두 주의사항입니다^^*

 

                   첫째 중개업자는  물권 접수받으면~

 

             1.  등기부등본.소유권자 확인하여~

 

                 (매번 주민증 등기부일치확인 주소불일치시엔 잔금날 주소경정등기함)

 

                  주민등록증상 면허증은 안됌 ~~

                  주민등록증상 발급일자 진위확인  1382 전화하심 바로확인됍니다~

                  주민증 복사 ..임차인도 주민증을 복사  모두 확인하셔요~

 

                  소유권자 통장 팩스받아 확인후 송금~~

 

             2.    대리계약시 ~대리위임장.가족관계증명서. 주민등록등본 (전주소연결용) 소유권자통장(원본)사본 

                                   대리인 소유권자 모두 확인

                                   전화번호 직접 전화후 녹음합니다.하고 녹음하시고 계약금 통장송금받습니다.

 

                                  이경우 우리공인 박소장은 

                     가계약금은 소유권자 등기부등본상 주민등록증 번호 진위확인

                     통장 소유권자앞 팩스 받아 확인하고 ~ 

 

                     가계약금 송금은 우리공인 통장으로 송금한다는 음성녹음하여 ~

                     본계약서작성시 가계약금 곧장 소유권자앞 송금했다는 특약적습니다.

 

                     이 와중에

 

                     서로 임대인이나 매도인은 타부동산에서 본계약서 작성시까지 며칠기간중

 

                    순간 더 좋은조건제시하여 가계약자체를 무효화 시키려는 경우가 비일비재하기에

 

                    음성녹음으로 직접 소유권자가 대답하여 본계약에 효력이 미치는걸로 합니다.

 

             3.     매수인이나 임차인의  성향을 잘 면밀히 파악하셔야합니다.

 

                     가족구성원. 직장어느직장에 다니는지. 지역은 인근에서 오시는지 타지에서 오시는지

                     대출은 얼마나 어떤걸 원하시는지~~ 신용도는 어떤지 

                    ㅋㅋ 특히 매수인이나 임차인이 복비를 떼먹을 사람인지 아닌지도 구별하시고~~

                    복비는 계약서작성시 현금으로 무조건 들고 나오시라고

                 계약금에 복비까지 덧붙여 포함하여야

                    옭은 일인뎅~~

                 관행상 낙후된 서구에선 정말 신기한 부동산 낙인찍어버릴분위기라 ~~

 

                    공장.토지.기타 는 무조건 계약하자마자 곧장 복비 같이 받습니다.

 

                    본계약시 계약금에 복비더하여 갖고나오시라면 혹시  이유달면 ~

 

                        잔금때 지불하겠다하면

                    본계약서는 회수하시고 복사본 계약서만 지불하시고

                 잔금날 복사본 회수하여 폐기하시고 원본계약서 교부바랍니다

 

                      사무실 잘 보이는곳에  이런 문구 사항을 적어 붙여두심 

                      타부동산과 다른걸 인정하신분만

                     계약하시도록 하시고

                     시간낭비에 복비떼먹을사람까지 일해줄 필요없습니다.

 

 

                    중도금 .잔금 넘어갈때마다 등기부등본 다시 확인해야합니다.

 

 

         임대인 입장에선~~~   부동산 중개업소에 들리면~~~

 

                                     각구청등록증 자격증 ,실무교육이수증. 보증보험증권.

                               모두 자격증갖춘 실제 소장이 운영하는지 여부판단~

                                     명의만 빌려주고 자격증없는 사장이 운영하는지 면밀히 사진보고

                                     얼굴이 다르게 변하여있음 실제 본인이 맞냐고 물어보심 다 대답합니다.

                                     구청홈페이지에 들어가서 중개업자 확인하심 나타납니다.

                                     명함에 등록증번호 필수 적어놓으신분들은 의심할필요없고요~~

                                     매수인은 의심할부분은 재력이 되는분인지~~

                                      임차인으로 오시는분이면 성향이 잘 맞겠는지~~

 

       임차인 입장에선 아주 중요합니다.

                        ~~~~~  임대인이  전세금반환시 별 큰 이변없이 순조로울지~~

                                    사업하시는분은   지방세,국세 완납증명서 제출요청~~

                                    선순위 근저당 확인 필수 . 등기부등본상 소유권자필수~~

                                    대리계약시는 본인 인감증명서. 주민등록등본 통장사본

                                    위임장. 가족관계증명서 . 모두 제출받으시길 바랍니다.

 

            이 모든 계약시 진행시 ~~~

            대출받아 오시는 임차인은 ~~

            제1금융권 대출받아오시는분은  크게 걱정하실일 없습니다.

           신용에 별무리없고 은행에서 확인하여  검증된분인걸 보장합니다.

 

 

               제 2금융권 대출시 주의사항~~~

                     (  임대인 입장에서 중요성을 부각합니다~~)

 

              임차인은 두가지 형태로 전세금을 지불합니다.

            순수자본금 100%

            대출포함    100%

 

             순수자본금 100%시  1. 전세권설정 요청

                                       2. 확정일자부 전세계약

 

             대출받아 100%지불시에도 ~~ 1.전세권설정 요청

                                                   2. 확정일자부 채권적전세계약으로

                                                      제2금융권에 채권회수에대한 보증계약합니다.

 

 

              제2금융권대출로  전세권 설정시 

                ~~ 전세권부근저당을 잡습니다.

                       (보증금 1억중 5천만원은 제2금융권대출금으로 인정한다는말)

                       요즘은 전세권설정해도 채권을 완전하게 회수하기 위하여~

                       제2금융권에서  임대인께 전세권에대한 채권회수시 필요한 안전장치로

                       전세금에대한 채권회수를 위해서 계약양도양수계약서에

                 보증해달라는 합의서 성격의 도장 찍어달라 요청합니다.

 

                        채권부 전세일경우엔 

                위 사항들이 당연히 채권으로만 확정일자로 잡아둔 세입자이기에~

                       채권회수하기위한 전세보증금반환시

                       전세보증금을 귀 제2금융권으로 계좌이체 기타 등 보증해야합니다만~~

 

                     안전한 채권회수위해~제2금융권에서

 

                       전세권이 설정된 상황인데도

 

                      이런 채권양도양수계약서에 보증서 도장 찍어달라 요청시~~~

 

                            이 채권에는 이미  전세권이 설정되어진 관계로 

                        근담보를 해결해야지 전세권이 말소되고

                         전세금반환금과 동시이행 되어집니다.

 

                    전세권은 물권이므로 ~~ 매매시 물권은 물권따라 갑니다. 

 

원칙~~~전소유자의 이 보증서가 붙은 전세권은 그대로 전세권인 물권따라

           채권도 같이 보증서도 같이 매수인앞으로  이전되며,효력있습니다.

 

           이런경우~~매매진행시 엄청난 문제점을 안고 가게 됩니다

                          서류상 아무것도 아닌건 맞습니다만~

 

                          매수인인 일반인이 법적공부가 많이된 사법고시생도 아니고~~

 

                          이렇게 복잡한집을 매수할 이유가 없고 제외시켜버립니다.

 

                          그럼 이 집을 팔 매도인은 어쩔수없이 집값을 깍아준다고 해야하며~~

 

                         일반거래관행상 5백만원~매물따라1천만원은

                  하자 있는물건처럼 기본 빼주어야햡니다.

 

 

       이러한 문제점을  제2금융권 임대인.양당사자간 해결하기 위해선~~~

 

     전세권설정은 인정하여야합니다. 

 

1.  전세권설정에 따른 채권회수를 위한 제2금융권의 채권양도양수계약에 협조하여야합니다.

2.  전세금을 돌려줄땐  근전세권자인 제2금융권에 통지하기로 합니다.

3.  임대인.임차인.제2금융권당사자 셋이서 함께 전세권설정을 해지,말소하는걸로 합니다.

4.  전세권설정에 따른 부가 계약인 채권회수용 보증계약양도양수는 인정하고

    전세금보증 채권양도양수에따른 부가 특약으로 위 사항들을 정리하여

5   전세권설정에 따른 제2금융권의 부가특약채권회수계약서의 효력은

    현재 소유권자에게만 영향이 미치며 매매시 모든 법적 민형사상 효력은 상실한다.

    로 추가부가 특약을 하시도록 합니다.

6.  위 5번 추가부가특약은 전세권 물권에따른 채권이기에 채권은 채권법에따라 갑니다.

    임대인입장에선  원칙으로 전세권에 같이 따라 매수인께 인수하시도록

    원칙을 고집하셔도 좋고(이런분은 아무도 안계시고 영세서민들은 갈곳없음)

    앞으로 도래할지 안할지 모를 미정인사건을 미지의 매수인께 

    그때까지 세입자가 계실지 아님 다른분이 오실지 도대체 결론없는일을

    아님 전세권승계하고 다른분이 오실지 미지수 ~  

    전세권에 붙은 이 딱지는 채권은 매매시 떼어달라고주장하심됩니다.

 

  

       

   얼마전 사건은~~

 

                  우리삼실에서 계약하신분이 아닙니다.(전화상담만해준분)

 

                  할인분양받은   매수인은   회사전세로 계신 임차인을  안고 매수합니다.

 

  세입자이사나갈시~~   전세금을 돌려주기위해서 

                              주민증 .회사전세분양계약서 기타 필수 확인합니다.

                              이 상황에서  전세로 거주하시며 전입신고하지않고

                              확정일자만 받아두신분이 거주하시어서

                              본인인지 진위확인이 우선이라~~

                              주민증  인감증명서 로 진위확인중 ~

                              주민증 숫자 한자로 틀린걸 발견하여~ 

                               (이경우는 분양사 직원이 표기를 잘못한걸로 사실확약서 받고 내어준것임

                                당일 롯데대구지사에서 온통 직원비상출근사태로  휴일 대란이 일어났다고 합니다

                                휴일에 왠 날벼락으로 휴일 중리롯데 아파트 당직 근무처럼

                                매번 바쁜 근로자 서민들을 위해 문을 열며 개인적인시간들을

                                모두 할애하여 퇴근시간 10시~11시까지 문을 열어 상담해드리고

                                ㅋ 누가보면 모두 우리부동산소장이 돈독에 올랐다고 소문납니다 ㅋㅋ )          

             .

                               혹여~~  아차 하는 순간엔   거금이 확 날아갑니다~~~~

 

                                       부동산 거래시 소장님들 도장하나 문구특약하나 자료요청제출하나하나

                                        꼼꼼히 챙기면  의뢰인들은 모두 원칙을 고수하는 소장님들을

                                        융통성없고 까다롭다는  등    별별 오해를 받습니다.

                                        차라리 오해받는가 훨 편하지요~~

                                        자료 하나 티끌만한걸 놓쳐서~~거금을 복비 천배만배를

                                        손해배상금으로 지불해야한다면~~~

                                        도대체 누가 이 직업을 선택하고 누가 이 복잡하고 까다롭고

                                        부처님보다 더 부처님처럼 해야할 직업을 선택하시겠는지~~

                                        일반인들 펔하면 아무것도 하는것없이 복비 받는것처럼

                                        뉘앙스 풍기며 얼굴표정관리 못하시던뎅~~

                                        제발 부처님 손바닥이니 ㅡ 관세음보살 할 뿐입니다~~

 

                                    올봄엔 타지에서 전화로  전세놔달라하셔서 ~~

                                    기타 필요서류 모두 팩스받고~~ 본인이 직접 내려오시어도

                                   안심이 안되어 다시 재차 정황들을 이 아파트 소유하게된동기들을

                                   그냥 이야기처럼 흘러가듯이 진행합니다.

                                   임대인은 전혀 눈치 못채고 ~~미안하지만 어쩔수없습니다.

                                    우리공인 박소장 주특기~~  어설퍼 보이는듯 순진해 보이는듯

                                    모르것 태반인것처럼 보이는듯~~ 세세히 일거수 일투족을 체크

                                    뇌세포 머리는 빙빙 슈퍼컴퓨터처럼 돌리고 입은 바보처럼 놀리고~~

                                    세상사 내가 다 안다고 안다 기다 이겨봐야 소용없습니다.

                                    그저 내 기운은 내려놓고

                                    상대방들 기운에 맞춰  한치오차없이 진해시키면

 

                  세상의 중심에 내가 있고  나를 위해 양당자가 서 계신것~~

 

                                    그러면서도  중간역할을 잘해서

                                       (중간 중간 일하며 서로 분위기 좋치 않았어도 마지막엔~~

                                         웃으며    악수하는  멋진 소장님들 되어주셔요~~)

 

                                  서로 서로 기운을 소통시켜주는게 중개업자입니다.

 

                                          한발더

 

                                          앞서

 

                                         기운을 상승시켜서 다음 집으로 이사하시거나 ~~

 

                                         새로운 집으로 이사 들어오시는분이나  ~~~~

                

                                         중개업자나~~

 

                                         기분 UP ~~ 200% 

 

                     상승시켜서 계약을 마무리 종결짓도합니다.^^*

 

 

 

 

 

                   대구시 서구 중리동 48-8번지

 

                  우리공인중개사사무소

 

                  소장 공인중개사 박 미 영 (정현) 

 

                   053-554-3456

                   010-3000-7023

 

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