주택가격 상승조짐, 불황 끝물인가

[더벨]주택가격 상승조짐, 불황 끝물인가 머니투데이 | 황철 기자 | 입력 2012.03.02 08:52

[더벨 황철기자][[2012 건설업 신용위험] ①수도권 주택경기 회복 관건] 이 기사는 02월29일(08:43) 자본시장 미디어 '머니투데이 thebell' 에 출고된 기사입니다. 건설업계가 오랜 불황의 터널을 지나 재기에 성공할 수 있을까. 2012년 건설사 흥망을 좌우할 핵심 이벤트가 한꺼번에 몰려온다. △3~4년 주기의 경기 사이클 △주택 수급의 중대한 변화 △대선·총선 등 정책 전환 가능성까지 업계 판도를 뒤바꿀 이슈가 줄줄이 대기하고 있다. 2012년 부동산 경기에 대한 전망은 대체로 긍정적이다. 수년간 민간 주택 공급이 사실상 중단되면서 수요 우위 시장을 형성했다. 전세값 폭등으로 늘어난 매매전환 욕구도 부동산 가격 회복에 대한 기대감을 높였다.선거철을 앞두고 규제 중심의 부동산 정책을 대대적으로 손볼 가능성도 커졌다. 그러나 건설업계 자체적으로는 우려 요인이 여전하다. 우선 PF우발채무가 집중적으로 몰린 수도권 주택경기가 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 공공·해외부문 역시 낮은 채산성과 높은 수주 경쟁으로 전망이 어둡기만 하다. 무엇보다 금융권의 보수적 자금집행과 시장성조달 여건 악화가 건설업계 턴어라운드에 부정적으로 작용하고 있다. NICE신용평가는 '2012년 건설업계 주요 신용평가 모니터링 포인트'라는 보고서를 통해 올해 부동산 경기의 주요 변수와 시나리오별 업계 변화 양상을 조망했다. ◇ 분양·매매가 상승, 지방 '양호' 수도권 '골치' 건설업 펀더멘털 회복의 관건은 주택 경기 회복 여부에 달려있다. 그중에서도 건설사 위험의 핵심인 예정 사업 PF 우발채무의 80%(인허가 물량 기준)가 집중해 있는 수도권에 열쇠가 놓여 있다. 수도권 주택경기는 미분양 해소를 위해 제살 깎는 노력을 마다하지 않은 2010년 이후에도 지방에 비해 상당히 느리게 진행되고 있다. 2011년말 미분양주택은 69만8000호로 2009년 이후 꾸준히 감소하고 있다. 지방의 경우 전년 대비 29.3%가 줄며 전체 미분양 해소를 견인했다. 반면 수도권은 5.3% 감소하는 데 그치며 큰 성과를 내지 못했다. 그 결과 전체에 대한 수도권 미분양 비중은 2008년 16.3%에서 지난해말 40%(28만호)로 급증했다. 특히 수도권의 경우 상대적으로 수요가 많지 않은 대형 주택 미분양률이 67%에 이르고 있어 심각성을 더한다. 준공 후 물량도 44.2%에 달한다. 기태훈 NICE신용평가 연구위원은 "지난해 아파트 분양실적은 전년 대비 51.8%나 증가해 2008년에서 2010년까지 지속한 분양물량 감소 추세를 긍정적으로 돌려놓았다"며 "전체적으로 민간 물량이 116.5% 증가했지만 문제는 12.2% 느는 데 그친 수도권의 경기위축"이라고 말했다. 또 "향후 부동산 시장은 수도권 지역 분양 성과 회복 여부에 달려 있다"고 덧붙였다. 특히 아파트 매매가격 변동률은 부동산 시장 상황을 대변하는 바로미터 역할을 할 전망이다. 가격은 공급과 수요에 의해 결정되고 거래량과 강한 상관 관계를 나타낸다. 그동안 부동산 관련 정책, 건설사 디레버리징 등의 성과를 알 수 있는 중요한 지표이기도 하다. 아파트 매매가 역시 수도권과 지방의 상황이 극명하게 엇갈렸다. 지난해 전국 아파트 매매가는 9.6% 상승하며 수치상 경기 반등의 청신호를 내놓았다. 특히 부산 22.4%, 경남 24.3%, 광주 24.7%, 충북 21.6%, 강원 20.2%, 대전 19.1% 등 지방의 경우 10~25%의 양호한 상승률을 보였다. 그러나 수도권의 경우 서울과 인천은 각각 -0.4%, -2.0%씩 줄었고 경기도 역시 1.6% 오르는 데 그쳤다. 기 연구위원은 "지난해 연중 수도권 지역 전월 말 대비 가격 상승률은 1분기 일시적 회복했으나 2분기 이후 서울·인천 하락, 경기지역은 정체가 지속되고 있다"며 "상승률 둔화가 그간 부동산 경기 호조의 일단락인지 일시적 현상인지에 대해서는 지속적 관찰이 필요하다"고 밝혔다. ◇ 전세 가격 폭등, 매매전환 유도..부동산 경기에 긍정적 그러나 전세 가격 폭등의 반작용으로 수급 측면에서 긍정적 효과를 얻을 수 있다는 분석도 나오고 있다. 8년래 최고치를 나타내고 있는 전세가격이 세입자의 매매전환을 유도해 수요 우위 시장을 이끌 가능성이 커진 것이다. 현재 매매가 대비 전세값 비중은 전국적으로 60.1%에 이르고 있다. 서울 50.8%, 6개 광역시 65.7%, 지방 66.7%를 나타내고 있다. 지난해 상승폭은 수도권 6.1%p, 6개 광역시 0.1%p 증가했고 지방의 경우 0.4% 줄었다. 전세값은 전국적으로 비슷한 수준으로 올랐지만 수도권 매매가격이 지방에 비해 오르지 않았다는 해석이 가능하다. 기 연구위원은 "전세값 상승은 부동산 가격 불안으로 매매를 유보하고 전세로 전환한 수요가 크게 늘어난 게 주된 원인"이라며 "그러나 폭등을 지속할 경우 전세의 매매전환이 이뤄져 부동산 경기에 긍정적으로 작용할 전망"이라고 말했다. [핫이슈] 엘피다 파산, 파장 어디까지 [내손안의 스마트한 경제정보 머니투데이 모바일] ▶2012년 KOSPI 2500간다! 新주도주를 잡아라!' ▶주식투자는 수익으로 말한다! '오늘의 추천주! 더벨 황철기자 biggrow@ < 저작권자 ⓒ '프로페셔널 정보 서비스' 더벨, 무단전재 및 재배포 금지 >