[스크랩] "전세 계약 `10％ 위약금` 약관 무효"

법원, 공정위 표준 어긋난 특약 관행에 제동
(서울=연합뉴스) 나확진 기자 = 전세계약을 체결하는 과정에서 임차인 쪽 사유로 해지할 때 보증금 총액의 10%를 위약금으로 내야 한다는 약관은 무효라는 법원 판결이 나왔다.

서울중앙지법 민사합의 35부(한영환 부장판사)는 S(57)씨가 임대주택 분양업체 H사를 상대로 낸 계약금 반환 청구소송에서 원고승소 판결했다고 21일 밝혔다.

이번 판결은 임대차 계약을 할 때 공정거래위원회의 표준을 따르지 않고 임의로 10% 위약금 조항 등을 계약서에 활자로 삽입해 분쟁이 잇따르는 데 대해 법원이 명확한 판단 기준을 제시한 것이어서 주목된다.

재판부는 "임대보증금은 매매 대금과 달리 임대차 기간이 종료되면 임차인에게 반환해줘야 할 돈이고 임대인은 보증금 자체가 아니라 보증금을 원금으로 봐 받을 수 있는 이자를 이익으로 하며 임대인은 해당 계약이 해제되더라도 새 임차인과 계약을 체결할 수 있으므로 손해가 그리 크다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

재판부는 "전체 보증금의 10%를 위약금으로 한 특약을 약관으로 정해놓는 것은 임차인에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 것이어서 무효"라며 "H사는 계약금 전부를 S씨에게 반환하라"고 판결했다.

S씨는 2009년 3월 H사와 보증금 20억여원, 월 차임 340만원에 용산구 한남동 H빌라를 5년간 임차하기로 하는 계약을 체결하고 계약금으로 보증금의 10%인 2억원을 우선 지급한 뒤 5차례에 걸쳐 나머지 보증금을 지급하기로 했다.

당시 S씨가 쓴 계약서에는 "보증금 잔액 지급을 3개월 이상 연체하는 등 임차인의 사유로 해제 또는 해지할 때에는 보증금 총액의 10%를 위약금으로 임대인이 갖는다"는 특약이 활자로 인쇄돼 있었다.

S씨는 계약금 지급 후 보증금 2회분을 약정기일까지 내지 못했고 H사가 임대차 계약을 해제한 뒤 이미 지급받은 2억원을 돌려줄 수 없다고 통보하자 계약금 반환소송을 냈다.

공정거래위원회가 제정한 현행 아파트 표준임대차계약서에는 "임차인의 의무 위반으로 계약을 해제할 때 임대보증금을 1년 만기 정기예금 이율에 따른 연임대료로 환산한 금액과 약정 월 임대료 합계를 더한 임대료 총액에서 100분의 10을 배상한다"고 정해져 있고 이를 적용해 S씨의 위약금을 계산하면 5천500여만원이 된다.

법원 관계자는 "이번 판결은 다수 임차인을 예상하고 정형화된 약관을 기재해 놓은 임대차 계약을 둘러싼 분쟁에 관한 것으로 일반적으로 개인 사이에 이뤄지는 임대차계약 전부에 원용될 성질은 아니다"고 설명했다.

이와 관련, 부동산 자산관리회사인 글로벌PMC의 박인규 이사는 "임대차 계약을 할 때 특별한 협의 없이 보증금 총액의 10%를 계약금으로 하고 계약금을 위약금으로 간주하는 조항을 넣는 경우가 종종 있어 분쟁의 소지가 된다"며 "보증금액이 상당히 클 때는 합리적인 금액으로 위약금을 별도로 협의해 정하는 것이 분쟁을 줄이는 방법"이라고 말했다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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