[스크랩] 전세계약시 사고 예방법

전세계약시 사고 예방법

전문가기고-김영욱 부동산닷컴 고문

 

  

미분양 물량이 해소되지 않고 첩첩이 쌓여 있다 보니 매입을 서두르는 것보다는 전세로 있으면서 시장을 가늠해 보고자 하는 수요가 상당히 많은 시기이다. 그러나 전세 수요는 많고 물량은 부족하다보니(일부 면적대 기준) 부득이한 거래 사고가 빈번하고 있다.
하지만 요즘은 공인중개사의 업무 책임보증이 과거와 달리 잘 되어 있어 인근의 공인중개사의 조력을 받는 것이 좋지 않겠느냐 권고해 본다. 그러나 부득이 직거래를 하게 될 경우에는 조심해서 점검해 보아야 하는 필수적인 요소들을 거르지 말아야 하겠다.
우선 그 주택의 등기부등본을 발급 받아서 권리관계를 살펴보아야 한다. 부동산등기부는 갑구와 을구로 구성되어 있고 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재되며, 을구에는 소유권 이외의 권리관계들이 기재되어 있다.갑구에 가등기, 예고등기 등이 있는 경우에는 진정한 소유권자 여부가 밝혀지기 전까지는 임대차계약을 하지 않는 것이 좋겠다.
주택 임대차계약은 현재의 소유자와 체결하는데 갑구에 위와 같은 등기가 되어 있으면 현재의 소유자가 소유권을 잃게 될 수 도 있기 때문이다.또한 주택임대차 계약을 체결할 때는 을구를 특히 주의 깊게 살펴보아야 한다. 을구에 우선 (근)저당권이 설정되어 있는지를 살펴보아야 한다.
주택 임대차에서 임차인이 불의의 손해를 보게 되는 대부분의 경우가 바로 이 근저당권에서 비롯되기 때문이다.을구에 근저당권이 있으면 융자잔금이 얼마나 남아 있는지를 확인해 보아야 하는데, 아파트의 경우 소유자가 매수대금의 일부를 대출받는 경우가 많아 주의를 기울여야 한다.
임대차 계약 시 과다한 대출이 있는 경우에는 계약을 신중히 하여야 하며 대출금과 임차보증금(혹은 전세금)을 합친 금액과 시세를 비교해 보고 판단하여야 한다.
전세금을 받아 대출을 변제하는 상황에 따른 변수도 있을 수 있지만 대출금과 임차보증금을 합한 금액이 시세의 80%를 넘는다면 임대차계약을 하지 않는 것이 좋을 듯하다. 만약 여러 개의 근저당이 있으면 모든 근저당을 합해서 금액을 계산하여야 한다.
미등기 주택의 임차인도 실제로 주거를 목적으로 한 경우에 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다.
신축아파트의 경우 소유권보존등기를 하기 위해서는 준공검사를 받아야 하는데 실제로 준공검사는 입주가능일로부터 어느 정도 시간이 지나야만 가능하다.
따라서 신축아파트처럼 소유권보존등기가 경료 되지 않은 경우에는 저당권 등을 부동산 상에 설정할 수 없으므로 먼저 임차인이 가사용 승인을 받아 입주를 한 후 전입신고와 더불어 확정일자를 받아둔다면 후에 소유권보존등기가 되고 저당권 등이 설정된다 하더라도 전혀 무리가 없다.
즉 경매 등이 실행된다 하더라도 후순위 저당권자 보다 임대차보증금을 우선하여 변제 받을 수 있다.
신축아파트의 경우 계약을 체결하기 전에 몇 가지 주의사항을 들어 보면,
① 건설회사(분양회사) 또는 조합에 의뢰하여 분양권자가 임대인인지 확인하고 분양권에 가처분∙가압류 등이 되어 있는지 확인한다.
② 중도금이 연체되어 있는지, 잔금은 언제 납부 할 것인지를 확인한다. (일반적으로 임차인의 잔금을 받아 아파트 분양잔금을 납부하게 되는데 잔금납부 전에는 분양권 전매가 가능함으로 잔금 납부 여부를 반드시 확인해야만 한다.)
③ 입주일을 정한 다음 입주일에 잔금과 열쇠를 교환하고 그날 전입신고와 동시에 임대차계약서에 확정일자 인을 받아 두도록 한다.
김영욱 <부동산닷컴 고문>

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 온리원 원글보기

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