[스크랩] 단독주택을 다세대로 변경한다면?

아시아경제 | 2011-04-22 14:02

[아시아경제 문소정 기자] # 몇년 전 남편을 잃고 혼자된 박 모씨(68세)는 20년 이상 살았던 249㎡의 단독주택을 총 연면적 498㎡ 4층 7개 다세대주택으로 재건축했다. 혼자서 큰 집에 사는 것 보다는 임대사업을 하면서 여유로운 노후를 보내고 싶어서다. 7실 모두 월세로 내놨으며 보증금을 제외한다고 하더라도 한실당 50만원, 매월 총 350만원의 고정수익을 올리고 있다. 건축비는 이전등기비, 중개수수료, 취득세, 등록세, 설계비, 기타잡비를 포함해 3.3㎡당 약 400만원으로 총 6여억원이 들었다. 본인이 직접 지었기 때문에 주택임대사업자로도 등록해 취득·등록세 감면 혜택도 받았고 종합부동산세 합산도 배제받고 있다. 이후 주택에 대한 매도호가도 50% 정도 상승해 9억원이었던 집값이 12억원 가량된다.

아파트에 비해 애물 단지로 취급받았던 단독주택을 다세대·다가구주택으로 변경하면 비교적 손쉽게 임대사업을 할수 있다. 정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼 단독주택을 활용한 임대사업에 적극적으로 관심을 가질만하다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "정부가 연면적이 200㎡ 초과한 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다"며 "건축규제도 많이 완화돼 132㎡의 부지만 있어도 다세대주택을 신축할 수 있다"고 전했다.

이어 "일반적으로 단독주택 소유자인 지주(건축주)는 건축비용이 없어 본인이 거주하는 단독주택을 다세대주택으로 변경하는 것을 꺼리는 경향이 있지만 다세대 신축에 필요한 건축자금은 본인 대지를 담보잡아 5% 금리로 감정가의 60~70%까지 대출이 가능하고 대출은 건물 준공시, 세입자들이 내는 보증금을 받아 갚아나가면 되기 때문에 별 문제가 없다"고 덧붙였다.

◇ 다세대주택 임대 수익률 7~8%

건축비를 3.3㎡당 300만원선으로 보면 임대 수익률은 7~8% 정도가 나오는 것으로 평가된다. 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승과 함께 그에 따른 차익까지 기대할 수 있다. 신축 임대사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 강남·송파·동작구·관악구 등이나 대학갇역세권이 좋다.

다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있다. 그렇기 때문에 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 사업성이 좋고 보다 많은 임대수입을 기대할 수 있다.

◇ 다가구와 다세대의 신축시 비교할 점

▲다가구주택은 도로와 접해도 되고 인접대지와는 50cm 띄우면 된다. 다세대주택은 인접대지와 도로 모두 1m 이상을 띄워야 한다.

▲다가구주택은 일조권을 북쪽으로만 받아 북쪽에서 이격해야 하는 거리가 있는데 반해 다세대주택은 북쪽및 채광방향(창이 있는 방향)모두가 일조권 대상이다. 따라서 창문이 4방향 모두로 나와 있다면 모든 방향에서 이격해야 하는 거리를 맞춰야 한다.

▲다가구주택은 일조권 받을때 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편까지 완화를 받고

다세대주택은 도로 건너편이 아니라 도로 중심선까지만 완화를 받는다.

▲취득세와 등록세 감면조례(60㎡이하)는 공동주택의 경우 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 주택에 한한다.



문소정 기자 moonsj@

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출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : octobere 원글보기

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