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재개발·재건축 올 부동산시장 이끌 ‘쌍돛대’ 중앙일보 입력 2011.01.21 00:28
올해 서울 압구정·여의도·성수동 등 한강변 초고층 개발사업이 개발계획 확정 등을 거쳐 속도를 낼 전망이다. 사진은 현재 개발계획을 수립 중인 여의도 일대. 부동산 시장의 분위기가 사뭇 달라졌다. 여기저기 회복 조짐이 감지되고 있는 것이다. 집값이 바닥을 찍었다는 인식이 확산되고 서울·수도권 아파트값은 최근 소폭이나마 오름세를 이어가고 있다. 또 강남권과 과천 재건축 단지는 가격이 반등했다. 한남 5구역 등 서울 재개발 시장의 지분값도 조금씩 오르고 있다.
◆재개발·재건축 사업 탄력= 재건축·재개발 시장이 살아나고 있지만 과거와는 확실히 차별화된 모습을 보이기 때문에 이를 알고 접근하는 게 바람직하다. 우선 투자수요에 의해 주도되는 모습이 많이 줄었다. J & K 부동산 투자연구소 권순형소장은 "재개발 사업은 2008년 이후로는 전반적으로 시장의 침체가 이어지면서 사업 초기 지역에 대한 투자는 급속히 줄어드는 대신 성수동이나 합정동과 같은 한강변 전략정비구역을 중심으로 꾸준한 수요가 만들어졌다"며 "재건축 투자는 상대적으로 안정성이 높은 단지를 중심으로 투자가 이뤄지는 형태가 나타나고 있다"고 말했다. 올해 재개발 시장의 전망은 지분 가격의 상승과 하락에 있어 변동률은 크지 않을 것으로 보이고 선호지역 및 사업속도에 따른 가격차별화도 지속될 것으로 예상된다. 공공관리제도의 도입으로 재개발과 관련해 투명한 정보제공으로 조합원이 사업비와 분담금을 제대로 알지 못하고 조합설립동의를 하는 등 '묻지마' 재개발 추진 가능성은 점차 낮아질 것으로 보인다. 지난해 10월 1일부터 서울지역의 재개발 등 도시재정비구역의 시공자 선정 시점이 '조합설립 인가 후'에서 '사업시행인가 후'로 늦춰졌다는 점과 약자 보호를 위한 동절기 강제 철거 금지 등으로 과거 최소 3년에서 최대 10년 넘게 걸렸던 재개발 사업 소요기간도 더 늘어날 가능성은 있다. 특히 오는 3월 국토해양부의 도시재정비사업에 대한 실태조사 용역이 완료되면 재개발 사업성이 없는 구역은 재개발 구역 해제 또는 축소 가능성도 있을 것으로 보인다. 재개발의 경우 일반 아파트 가격 시장에 상당 부분 영향을 받기 때문에 지속적인 보금자리주택 공급 등으로 일반 아파트에 대한 민간 수요 축소가 지속된다면 올해에도 재개발 사업 지연 또는 취소 가능성이 높을 것으로 예측된다. 다만 재개발 속도에 따라 국지적인 가격 차이는 지속될 것으로 보이며 재개발 사업이 지연되더라도 선호도가 높은 한강변, 도심의 경우 가격이 오를 것으로 보인다. 재건축 시장도 최근 한달 간 연속 상승세를 기록하며 호가 상승이 견인되고 있고 제한적이기는 하나 강남권 위주로 연초 전고점 수준의 거래가 성사되는 등 투자심리가 빠르게 개선되고 있다. 따라서 올해 재건축 시장은 현재의 가격 안정세를 유지하면서 단지별 개발 호재에 따른 가격 등락을 반복할 것으로 보이며 전반적인 상승세는 올해 상반기 이후 가능할 것으로 예상된다. 단기간 전망을 보자면 2~3월까지 거래량의 증가가 어떻게 나타나는 지가 중요한 분기점이 될 것이고 정부의 부동산 정책 변화도 중요한 변수가 된다. 8.29대책으로 발표한 DTI 완화 조치가 예정대로 4월 만료될 것인지가 정부의 정책 변화를 판단하는 기준이 될 것이다. 현도컨설팅 임달호 대표는 "투자가치가 높은 곳은 크게 10%까지 시세가 오를 것으로 보인다"며 "특히 서울 강남권의 경우 향후 신규 공급이 적기 때문에 희소가치를 인정받아 가치가 오를 여지가 많다"고 설명했다. 다만 재건축 사업을 둘러싼 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더뎌질 수 있다. 서울시내 재건축단지의 경우 조합설립을 추진하는 때부터 완공 후 입주하는 시점까지 길게는 10년까지 걸리기도 한다. 따라서 시세차익을 노리고 과도한 금융부담을 안을 경우 오히려 손해가 날 수 있다는 것을 유념해야 한다. 특히 한강변 전략·유도정비구역의 경우 구체적 개발계획이 순차적으로 공개돼 이들 지역에 투자쏠림 현상이 다시 한 번 나타날 것으로 전망된다. ◆투자가치 높은 지역은= 개별 사업지구별로 살펴보면 개포지역은 전체적인 개발 청사진이 나온 상황이므로 이것이 구체화됨에 따라 올해 중순부터 시세가 탄력을 받을 것으로 보인다. 잠실5단지 재건축 또한 제2롯데월드 등 건립이 본격화하면서 기대감이 고조되고 있다. 특히 최근 조합원 무상지분(재건축될 경우 조합원들이 추가부담금 없이 얻을 수 있는 지분)이 커지는 추세라 조합원 입장에서는 유리한 측면이 있다고 볼 수 있다. 서초구가 자체 마련한 마스터플랜을 공개한 반포유도정비구역에서는 이미 매수문의가 활발히 나타나고 있다는 게 주변 중개업소들의 설명이다 양천구 목동지역 아파트 단지들은 재건축 사업에 대한 기대감과 실수요라는 두 가지 요인이 작용하고 있는 상태이다. 우선 목동지역은 1990년 중반 이후 강남의 대체주거지역으로 성장하면서 실수요자들에게 인기가 높은 주거지역이다. 이러한 주거지역의 특성은 향후에도 일정기간 지속될 가능성이 높다. 또한 앞으로 5년 이내에 재건축 사업의 물리적 조건을 충족할 조건을 가지고 있다. 하지만 목동 아파트 단지들의 노후 정도가 심각하지 않다는 점에서 빠른 재건축 사업을 기대하기는 어려울 것으로 판단된다. 대치동 은마·송파 주공 5단지도 현재 재건축 사업이 본격적으로 추진되고 있는 단지들로 사업의 안정성이 높은 단지들이다. 사업의 안정성이 높기 때문에 가격 조건도 동반 상승한 상태로 이들 재건축 단지들은 결국 사업 진행 속도와 주변 지역 아파트 가격 변화에 따라 그 가격이 형성될 것으로 예상된다. 이와함께 대규모 단지로 재건축 사업이 추진되는 둔촌주공, 고덕주공 단지도 주목할 만한 재건축 단지이다.
▶기자 블로그 http://blog.joinsmsn.com/center/v2010/power_reporter.asp |
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