정부의 개발정책에 대해 공부하라
저와 꽤 오랫동안 알고 지내온 40대 중반의 K씨는 부동산투자에는 남다른 일가견을 갖고 있습니다. 그의 집 서재에는 온갖 정부정책 자료집과 국회 국정감사 보고자료, 그리고 각종 지도들이 즐비합니다.
특히 다양한 연구원에서 발표한 세미나 자료, 연구논문이 수북이 쌓여 있죠. 마치 ‘미니 부동산 도서관’을 소유하고 있다는 느낌이 들 정도입니다.
그의 부동산 내공이 그냥 저절로 쌓인 것이 아니라는 사실을 한 눈에 알 수 있습니다.
그는 “투자의 생명은 정보와 자료다. 정보와 자료는 황금알을 낳는 투자처를 소리없이 묵묵히 보여준다”고 말합니다.
그의 부동산투자 철칙은 이렇습니다. “투자시장을 움직이는 절대적인 ‘큰 손’은 바로 정부다. 따라서 부동산의 가격변동은 정부정책, 특히 개발정책과 규제정책, 그리고 해당 지자체가 주도하는 지역개발정책과 밀접한 관계를 가진다.”
무엇보다 규제정책보다 개발정책에 주목해야 합니다. 개발이 부동산 가격을 상승시키는 ‘수요’를 창출하기 때문입니다.
하지만 정부의 개발정책에 대한 정보수집과 공부는 사실 쉽지 않습니다. 개발정책에 관한 정보가 비공개이기 때문이 아닙니다. 국토종합계획, 수도권정비계획, 도종합계획, 시군종합계획, 택지개발계획, 도시개발계획 등 사실 요즘은 대부분 개발정책은 공개돼 있는 경우가 많습니다.
그런데 왜 개발재료에 대한 접근성이 어려운 걸까요? 이유는 간단합니다.
비록 공개돼 있더라도 이를 깔끔하게 가공․정리해 쉽게 투자에 활용할 수 있도록 설명해 놓은 신문기사도, 책도, 전문가도 많지 않은 탓입니다.
따라서 스스로 공부하면서 정부정책을 분석할 수밖에 없죠. 이 공부의 과정이 힘들고 복잡하기 때문에 많은 사람들이 골머리를 앓거나 포기해 버립니다.
이럴 때 엉터리 개발호재에 대해 귀띔하는 사기꾼을 만나면 쉽게 유혹에 넘어가고 맙니다. 진짜로 1억원만 투자하면 5억원을 벌수 있는 개발호재를 다른 사람에게 알려줄 사람은 세상 어디에도 없습니다.
설사 그 정보가 사실이라고 치더라도 토지개발은 수년에서 수십 년이 걸릴 수도 있습니다. 따라서 중간에 계획의 변경․폐지가 있을 가능성도 큽니다.
부동산 투자자들은 한결같이 개발정책 가운데서도 ‘국토이용계획’의 중요성을 거듭 강조합니다. 국토이용계획은 성공적인 부동산투자로 이끌어 주는 ‘나침반’ 역할을 합니다. 대한민국 모든 부동산에 대한 개발 및 제한은 바로 이 국토이용계획을 근간으로 추진됩니다.
우리가 쉽게 접할 수 있는 것이 바로 ‘토지이용계획확인서’입니다. 이것에는 국토이용계획상의 용도지역, 용도지구에 대한 사항을 확인할 수 있습니다. 또 도시계획시설, 도시개발사업, 도시계획입안사항과 도시계획도면, 토지거래규제 사항 등 각종 정보가 담겨있습니다. 따라서 부동산 구입에 앞서 반드시 살펴보아야 할 중요한 정보라 할 수 있죠.
무엇보다 부동산 투자자들은 중요 정보가 고스란히 담겨져 있는 각 지자체의 홈페이지를 뻔질나게 드나들어야 합니다.
또 한국에서 국토계획을 입안하는 국토연구원의 홈페이지는 눈여겨 볼만한 곳으로, 적극 추천합니다. 국토연구원은 도로, 철도 등 국가 기간시설의 위치 결정과 신도시 계획 등을 다룹니다. 한마디로 정부의 국토정책을 만든다고 보면 틀림없습니다.
부동산 투자는 공부가 절대적으로 뒷받침돼야 합니다. 한 번에 수천만 원, 수억~수십억 원이 필요한 부동산 투자는 단 한번의 패배로 모든 것을 잃을 수도 있다는 사실을 명심해야 합니다.
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