부동산시장 침체속 투자전략은

부동산시장 침체속 투자전략은 세계일보 | 입력 2010.07.14 17:35

금리향방 살피며 저점 타이밍 찾아라 金利인상 만큼 수익률줄어 거래위축 대출부담 적은 실수요자 호기 될수도 한국은행이 최근 기준금리를 인상함에 따라 부동산 시장에도 적지 않은 변화가 예상된다. 특히 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 만큼 이번 금리 인상은 집값의 하강 압력을 가중시키는 역할을 할 것으로 전망된다. 일부에선 정부가 부동산 거래활성화를 위한 대책을 내놓을 것으로 기대하고 있지만 현실적으로 금융규제 완화는 어려울 것이란 관측이 많다. 따라서 '묻지마 식'의 무리한 투자보다는 금리추세를 읽어가며 저점 타이밍을 찾는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 견해다. ◆금리 인상과 부동산 시장 =14일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 다른 변수가 고정돼 있다는 전제하에 금리는 부동산 투자 수익률과 대체로 반비례 관계다. 예를 들어 기존 부동산 보유자들에게 금리 상승은 '금융 비용의 증가→투자수익률 하락→부동산 보유 장점 하락'의 결과를 낳게 된다. 잠재적인 수요자에게도 금리 인상은 부동산 진입을 꺼리게 하는 요인으로 작용한다. 예상되는 투자수익률이 줄어들기 때문이다. 따라서 매수자들은 금리 인상으로 줄어든 수익만큼 인하된 가격이 아니면 부동산을 매입하려고 하지 않는 경향을 보인다. 따라서 다른 변수가 고정돼 있다는 전제로 보자면 금리 상승은 대체로 가격 하락요인이 된다. 물론 금리의 민감도는 상품별로 달리 나타난다. 실수요 상품보다는 투자재 성격이 강한 상품일수록 금리의 영향을 많이 받는다. 따라서 일반 아파트보다는 재건축아파트가 금리에 민감한 반응을 보인다. 특히 대표적인 수익성 상품인 상가는 금리인상에 가장 민감한 반응을 보인다. 상가 투자를 할 때 통상 자기 자금보다는 은행 대출 등을 통한 투자를 많이 하기 때문이다. 반면 토지시장의 경우 대외 악재에 비교적 둔감한 편이다. 땅주인들은 보통 자산가들인 데다 대출한도가 낮아 토지에 대출이 거의 없다. 따라서 금리 상승에 상대적으로 둔감하다. 토지시장이 아파트에 비해 변동성이 낮은 것은 이런 특성에서 기인한다고 할 수 있다. ◆부동산 상품별 투자전략 =아파트의 경우 무리하게 빚을 내 사거나 평형을 넓혀 가는 것은 위험하다. 금리상승 기조로 돌아선다면 거래가 더욱 위축될 것으로 보이기 때문이다. 특히 현재 집값이 하향 안정세를 보이고 있어 매입 이후 가격 하락 가능성이 높다 보니 대출이자 부담과 가격 하락 부담 등으로 이중고를 겪을 수도 있다. 다만 은행 대출 부담이 적은 실수요자라면 이 시기에 물건을 살펴보는 것을 권할 만하다. 현재 다주택자 양도세 중과 한시적 감면이 현재 올해까지 예정돼 있고, 금리가 점차적으로 상승할 경우 대출이자를 못 견딘 집주인들의 매물이 나올 가능성이 크기 때문에 이를 노려볼 만하다. 특히 입주를 앞둔 집주인이라면 집단대출에서 담보대출로 전환하는 과정에서 대출금 금리 부담으로 전세를 좀 더 저렴하게 내놓거나 매매로 돌리는 경우가 있을 수 있으므로 매수자라면 이런 입주단지도 살펴보는 것도 좋다. 반대로 매도자라면 올 한 해 동안 물건이 나올 가능성이 많으므로 급한 경우가 아니라면 굳이 매도타이밍을 금리 상승기에는 잡지 않는 게 좋다. 향후 금리 상승기가 본격 도래하면 경매시장도 분주할 것으로 보인다. 매물을 내놓고도 장기간 거래가 성사되지 못하면 소유자들은 자금난에 봉착하게 된다. 대출 금리를 변제하지 못할 경우 경매로 넘어갈 공산이 크기 때문에 경매물건도 크게 늘어날 전망이다. 수익형 부동산의 경우는 더욱 금리인상에 민감해질 수밖에 없다. 금리가 인상되면 예상되는 투자수익률이 줄어들기 때문이다. 따라서 기회 비용을 감안하면서 수익형 부동산에 접근하는 것이 좋다. 가령 오피스텔의 경우 매입가격과 월세수익률, 월세보증금 등을 고려한 뒤 금리인상에 따른 기회비용까지도 고려해 투자하는 게 좋다. 김준모 기자 jmkim@segye.com