급매물 낚겠다고? 그물을 넓게 쳐라 머니투데이 | 입력 2010.05.29 10:33

급매물 낚겠다고? 그물을 넓게 쳐라 머니투데이 | 입력 2010.05.29 10:33

[머니투데이 지영호기자][부동산 하락장, 급매물 잡기 비법] 부동산 전문가들은 요즘 같은 가격 하락기에 실수요자가 내집을 고르는 첫번째 조건으로 '싸게 사는 것'이라고 입을 모은다. 하락세를 감안하면 싸게 살수록 손실폭을 줄일 수 있고, 상승 후 매도시점에서 수익률을 끌어올릴 수 있다. 단순하지만 불변의 진리다. 지금까지 부동산을 싸게 구입하는 통로로 알려진 경매는 최근 매력이 반감되는 추세다. 매물 정보가 대중화되고 시장 참여자가 높아지면서 예전처럼 값싼 매물을 낙찰받기가 쉽지 않아진 탓이다. 게다가 복잡한 권리관계를 분석해야 하기에 비용과 시간이 많이 든다. 결국 내집 마련의 꿈을 가지고 있는 서민에게 급매물이 현실적인 대안일 수 있다. 매수자 우위 시장에서 급매물은 조금 더 매력적이다. 그렇다면 어느 정도의 가격 수준을 급매물로 봐야 할까? 또 어떻게 하면 급매물을 잡을 수 있을까? ◆실거래 기준 10~20% 수준 급매물을 잡기 위해서는 우선 급매물이 어떤 물건을 의미하는지 알아야 한다. 통상 급매물은 급하게 팔아야 할 물건을 의미한다. 가계대출 부담이 크거나 이주가 급한 경우 매도자는 한시라고 빨리 매물을 처리하기 위해 시세보다 낮은 가격에 부동산을 내놓는다. 급하게 팔려면 주변 시세보다 싸게 내놓는 것이 첫번째 조건이다. 물건이 잘 팔리도록 예쁘게 포장하는 것도 거래를 성사시키는 요인이기는 하지만 시간도 걸릴뿐더러 지금의 부동산 거래시장에서 리모델링은 큰 매력이 없다. 오로지 가격이 가장 큰 변수다. 급매물이라고 해도 가격 할인폭은 천차만별이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장의 저서 < 부동산 성공법칙 > 에 따르면 부동산 활황기의 경우 시세보다 5%가량, 침체기의 경우 10~20%가량 싼 매물을 급매물로 판단한다. 시세는 호가 기준이 아니다. 부동산 실거래가 기준이다. 하지만 거래가 없다보니 중개업자가 부르는 게 시세인 경우가 대부분이다. 때문에 주변 시세 등을 충분히 파악한 후 중개업자를 만나야 한다. 급매물이라고 해서 덥석 계약한 후 알고 보면 웃돈을 준 경우도 종종 발생한다. ◆급매물을 잡으려면 부동산 가격 상승기에 중개업자는 싼 매물을 확보했다가 VIP나 단골고객에게 넘기려는 성향이 있다. 알짜 매물을 찾기가 쉽지 않은 이유다. 하지만 하락기라면 상황은 조금 다르다. 매도자가 많기 때문에 값싼 부동산이 출현해도 중개업자가 소화할 수 있는 인맥이 한정돼 있다. 게다가 요즘처럼 사실상 거래가 실종된 시장이라면 더더욱 매수자에게 유리하다. 거래가 수입이 되는 부동산 중개업소 입장이라면 거래 성사를 위해 감춰둔 급매물도 꺼낼 자세가 돼 있다. VIP가 아니라도 급매를 잡을 수 있는 기회가 생기는 셈이다. 전문가들은 좋은 물건을 찾으려면 발품을 많이 파는 것 외에 왕도가 없고 말한다. 다만 스킬은 있다. 매도자에게 구입하려는 의지를 보이는 것이다. 함영진 부동산써브 실장은 "매수의지가 때로는 급매물을 만날 수 있는 기회를 준다"며 "일부 업자들은 급매물을 매수하기 위해 자동차 트렁크에 돈을 가지고 다닐 정도로 매수 의지를 불태우기도 한다"고 전했다. 박 부사장은 저서에서 '급매를 노릴 때에는 그물을 쳐 놓는 것이 방법이 될 수 있다'고 말한다. 붕어 낚시하듯 한 곳에 머물기보다 대상지역을 넓히는 그물 방식이 필요하다는 것이다. 박 부사장은 "만약 강남 입성이 목표라면 압구정동이나 청담동에 한정해 찾을 것이 아니라 송파구나 서초구까지 확대하라"고 충고한다. 그물을 쳐 놓는 범위는 최소 10개 동, 50개 아파트다. 입주 3년차 단지도 꼭 챙겨야 할 대상이다. 양도소득세 비과세 요건을 갖추는 시점이라 팔려는 사람들이 많은 곳이다. 매물이 많으면 가격 경쟁으로 급매물도 출현할 확률이 높다. ◆구입 시 주의점은 지난해 인천의 한 아파트를 구입한 송모씨는 급매물을 잡아 이사 계획을 세웠다가 계약 당일 매도자가 '다운계약서'를 요구하는 바람에 계약을 포기한 경험을 가지고 있다. 이미 살고 있는 집은 세를 놓은 상황이라 하루아침에 길거리에 나앉는 상황이 발생한 것. 한달동안 짐은 인근 창고를 임대해 보관하고 잠은 처갓집 신세를 져야 했다. 부동산 전문가들은 급매물 거래 시 계약서상의 내용을 꼼꼼히 따져볼 것을 주문한다. 만약 빠진 내용이 있다면 별도 첨부 등으로 추가하고 반드시 계약서 외 다른 요구조건이 있을 시 계약 파기금을 명시하는 것도 방법이다. 급매물을 계약하기 전 유의해야 할 점도 있다. 매물이 언제 나온 것인지 확인하는 절차다. 중개업소에 오래 나온 물건일수록 하자 매물일 가능성이 높다. 가격만 보고 구입했다가 큰 손실을 보는 경우다. 함영진 부동산써브 실장은 "오래된 매물일수록 구조적 결함이나 하자 보수유지 등 골칫거리 매물이 많다"며 "지역 내 미분양이 많이 쌓여있거나 개발제한이 걸려있는 경우도 간과해서는 안된다"고 조언했다. ▶ (머니마켓) 성공투자의 지름길 '오늘의 추천주' ▶ (머니마켓) 오늘의 증권정보 '상승포착! 특징주!' ▶ (머니마켓) '한발 빠른 모바일 종목' 체험 접수 중 지영호기자 tellmetoday@ < 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >