[스크랩] 새로운 투자패턴의 시대가 온다

새로운 투자패턴의 시대가 온다

작성자	고현철

부동산 투자에서 얻어지는 수익은 하나는 매매차익이고, 다른 하나는 임대수입이다. 그리고 부동산 시장은 무엇보다도 희소성이 있기 때문에 가격이 경직적으로 움직인다. 따라서 부동산 가격은 수요세력의 움직임에 따라서 결정되는 특성을 지니고 있다. 과거 고성장,고금리시대에서 저성장,저금리시대로 전환되면서 부동산 수요세력이 크게 변화하고 있다. 땅은 대체로 외부변화에 의해 가치가 상승한다. 최소한 3년이상 5년이 요구되며, 길게는 10년이라는 세월이 필요한 것이다. 그렇지만 급변하는 사회환경 속에서 부동산에 대한 패러다임의 변화를 읽어내는 일이 무엇보다 중요해지고 있다. 전체 임금노동자의 55.4%가 비정규직 노동자로 건강보험료 체납으로 보험급여가 정지되거나, 국민연금 체납자 등 신 빈곤층이 크게 늘어나 심각한 사회문제가 되고 있다. 신용불량자도 400만명이나 되고 세계 최고의 저출산율, 그리고 세계 최고의 노령화 진전 등 가계소득이 급감하고 있는 상황에서 주택가격이 지속적으로 상승한다는 것은 어려울 것으로 판단된다. 이렇게 저성장,저금리 시대에 진입하고 있는데 가계소득 수준은 크게 낮아지고 가계부채는 크게 늘어나고 있어 집을 사고자 하는 중산층은 붕괴되고 있다. 집을 한채 보유하고 있는 사람들도 집을 팔아 빚을 갚고 전세로, 월세로 변하는 상황이 오고 있다. 이런 상황에서 주택가격 상승은 당연히 거품현상으로 남게 된다는 사실을 이해할 수 있을 것이다. 우리는 IMF이후 깡통부동산을 경험하였다. 주식에서 깡통계좌란 부채를 청산하고 나면 아무것도 남는 게 없는 쪽박 찬 계좌를 의미한다. 실제로 1997년, 분당 50평 아파트가 4억원에 거래되었다. 은행은 이 아파트를 담보로 3억5천만 원까지 대출해 주었다. 1998년 들어 이 아파트는 2억8천만원까지 하락하였다. 은행 빚을 갚게 되면 이자를 포함하여 8천만원을 토해 내놓아야 할 판이다. 이런 깡통부동산이 앞으로 발생하지 말라는 법이 없다는 사실을 기억해야 할 것이다. 주식시장에서 깡통계좌가 발생하면 일반적으로 주가가 폭락하기 시작한다. 폭락한 주가가 다시 되살아 나려면 새로운 수요세력이 나타나서 매수기반을 마련해야 하기 때문에 보다 많은 시간이 필요하다. 그리고 새로운 수요세력은 매매차익을 실현할 수 있는 수준까지 주가가 하락해야 매수한다는 사실을 이해하고, 하락폭은 일반적인 상식 이상으로 폭락하여야만 가능하다는 것을 명심해야 할 것이다. 우리나라 부동산 시장도 이런 주식시장의 형태로 변화하고 있다는 사실을 간과해서는 안된다. 과거 부동산 시장에 투자자금이 들어가면 당연히 소유를 목적으로 하기 때문에 부동산 가격은 상승하였다. 그렇지만 최근 부동산 시장에 투자자금은 단기 매매차익이 아니라 사용권을 활용하여 수익을 목적으로 하는 임대사업이 주된 목적이기 때문에 오히려 부동산 가격을 안정시키는데 기여한다는 사실을 염두에 두어야 한다. 따라서 투자자금이 늘어나면 임대시장이 확대되기 때문에 부동산 가격은 하향 안정되고, 임대수입도 안정화되는 경향을 보이게 될 것이다. 이와 같은 제반 여건의 변화가 부동산 시장에서 새로운 투자 패턴으로 등장하고 있다. 따라서 변화의 트랜드를 이해하지 못한다면 부동산투자에서 성공할 수 있는 기회를 상실하게 되는 것이다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

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