[스크랩] 보통 아줌마의 아주 특별한 부동산 투자

 보통 아줌마의 아주 특별한 부동산 투자

 

발로 뛰는 부동산 재테크로 성공에 이르는 꼼꼼 분석 테크닉 재테크라면 월급의 일부를 때어 은행에 저금하는 것이 전부라 생각한다. 보통 아줌마가 부동산을 매매하는 컨설턴트가 되기까지는 수많은 경험이 필요하다. 정보 수집부터 발로 뛰는 현장 실습까지 꼼꼼히 따지는 습관만이 재테크를 효과적으로 할 수 있는 길이다. 부동산 투자는 결코 부자들만의 전유물이 아니다. 작가 김혜경씨는 서른 여섯의 나이에 평범한 주부다. 목돈을 마련하는 방법이라고는 은행에 적금 붓는 것 밖에 몰랐다. 3년만기 적금 통장을 개설한 뒤 월급을 받으면 그 돈부터 떼어내 불입한 후에 남은 돈으로 생활했다. 비정기적인 수입은 따로 모아 5년 만기 정기 적금을 부었다. 부은지 몇 년이 지난 1순위 청약통장을 손에 쥐고도 아파트 청약을 할 엄두를 못 냈다. 분양가에 대비한 목돈이 다 마련된 뒤에야 청약해야 한다고 생각했던 것이다. 신문의 경제난만이라도 꼼꼼히 분석하다보면 ‘보관’과 ‘굴림’ 사이에 미처 알지 못했던 엄청난 재테크의 노하우가 숨어 있다는 것을 발견하게 될 것이다. 혼자 익히던 정보를 적극적으로 알리기 위해 부동산 중개업에 입문한지 3년. 그동안 보통 아줌마에서 연봉 1억의 부동산 중개 컨설턴트가 됐다. 좌충우돌 시행착오를 겪으며 남모르는 시련도 많이 경험했다. 현재 (주)포시즌 컨설팅에서 토지 컨설턴트로 근무하며 각종 세미나 강사 및 신문, 잡지의 부동산 칼럼니스트로 활동하고 있다. 재테크의 시작은 아파트 아파트를 선택할 때는 분명 확실한 기준이 있다 우선 단지 규모가 큰 곳을 골라야 한다. 아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활 편의 시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500~1,000가구 정도는 돼야 공동 관리비도 줄이고 다양한 생활 편의시설을 편안하게 이용할 수 있다. 평형대별로 조건에 맞는 아파트를 보면 소형 아파트는 교통 여건을 따져야 하며 중형아파트는 학교나 학원시설 등의 수준에  따라, 대형 아파트는 환경과 단지 규모를 따져야 한다. 특히 중대형 아파트는 내부 구조나 자재 등도 집값에 영향을 준다. 부부 전용 화장실 유무에 따라 중간방에 베란다를 설치 했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수천만원씩 차이가 난다. 아파트 가격 변동에 영향을 미치는 요인을 먼저 파악해야 한다. 첫째, 단지 규모를 잘 살펴야 한다. 700세대 이하이거나 주변 단지와 인접하여 아파트 주거지를 형성하고 있지 않으면 가격 상승이 열악한 경우가 많다. 대단지는 보통 천가구 이상을 말하고 한 단지가 2천~5천가구라면 택지개발 지구에 버금간다. 신도시가 인기를 얻는 것도 대단지이며 자족기능이 있기 때문이다. 둘째, 아파트의 브랜드는 같은 조건의 단지일지라도 가격 차이가 입주 후까지 유지되기 때문에 브랜드 가치가 높은 아파트를 선택하는 것이 좋다. 셋째, 주변 지역의 발전 가능성을 살펴봐야 한다. 지하철이나 대단위 아파트 단지가 들어서는 경우 또는 택지가 개발되거나 편의시설의 개발이 이루어지는 경우에는 투자가치가 더욱 높아진다. 분양권 투자에 주목하라 아파트 분양권의 종류 파악하기 아파트 분양권은 일반 아파트, 재건축 아파트, 재개발 아파트, 직장 조합 아파트, 지역 조합 아파트, 주상복합 아파트, 오피스텔 아파트, 택지개발 아파트 등으로 나뉜다. 재건축 아파트의 조합원 분양권은 이주비를 공제한 금액으로 기존 아파트 한 채를 사는 것돠 같아서 초기에 거액이 든다. 하지만 조합 아파트 중 일반 분양 아파트는 계약금 10~20%에다 프리미엄을 주고 사기 때문에 일반 분양권을 구입하는 경우 자금 부담을 덜 받는 것이 장점이다. 재개발 아파트 조합원 분양권은 재개발 아파트 일반 분양권보다 초기 부담금이 크다. 따라서 재건축 조합분양권과 재개발 조합분양권 중에서 선택을 한다면 초기 자금이 덜 들어가는 재개발 조합 분양권이 더 유리하다. 보통 아파트 건설 기간은 2년 6개월~3년 정도이며 보통 잔금은 7~8회 정도 나누어 지불한다. 아파트 청약방법 아파트를 청약하려면 기본적으로 분양공고, 즉 입주자 모집 공고 보는 법을 제대로 알아야 한다. 입주자 모집 공고는 대개 청약 접수를 일주일 정도 앞두고 주요 일간 신문에 게재한다. 은행에 직접 나가지 않고 인터넷이나 음성 응답 시스템으로 청약할 수도 있다. 인터넷 청약은 국민은행과 금융결제원의 홈페이지에 접속하면 해외에서도 가능하다. 인터넷 청약을 하려면 청약통장 가입 은행에 나가 청약 자격 전산수록 및 인터넷 뱅킹을 미리 신청해야 한다. 온라인 청약수가 많이 늘고 있는데 인터넷 청약은 자격 제한이 없어 경쟁률이 높고 인터넷 청약으로 당첨이 되어도 기존의 청약통장 자격은 유지된다. 입주자 모집 공고 내용 ①구분 : 국민주택과 민영주택 ②계약면적 : 전용면적과 공용면적을 합한 세대별 공급면적. 분양공고 시 ‘OO평형’을 의미한다. ③공급면적 : 전용과 주거 공용을 합한 면적으로 일반적인 분양가 산정기준이 된다. `전용면적 : 등기부 등본상에 등재되는 면적으로 소유자의 전유 부분을 의미. 베란다는 전용면적에서 제외되고 다용도실은 포함된다. 공용면적을 제외한 가구별 순수 주거면적이다. `주거 공용면적 : 계단, 엘리베이터, 복도 등 전용면적 이외에 주거용으로 공유하는 면적. ④세대별 기타 공용면적 : 관리실, 경비실, 노인정, 지하 주차장, 지하 대피소, 아파트 건물 이외 지상 부분 등 기타용으로 공유하는 면적이다. ⑤서비스 면적 : 발코니 면적 ⑥대지 지분 : 총 대지 면적을 총 주택형(공급 면적)으로 나눈 각 세대별 지분, 재건축시 수익성을 가늠하는 지표가 된다. ⑦공급 세대수 : 일반 분양되는 세대수로 재개발, 재건축, 조합아파트 등 조합원에게 먼저 분양되고 나머지를 일반 분양하는데 이를 일반 분양이라 한다. 총 가구수와 일반 분양 가구수를 공급 공고에서 확인해야 한다. ⑧총 분양금액 : 대지비와 건축비 등을 합한 분양 가격에 지하 주차장까지 포함한 금액. ⑨총면적 : 전용면적 주거공용면적 기타공영면적 서비스면적. 분양권 투자 지역을 선택하는 노하우 기존 아파트 값과의 차이에서 오는 시세 차익이 아니라 분양가 차익을 노려 매년 분양가가 상승하는 지역을 선택해야 한다. 분양광고의 ‘지구’가 공공업체에서 개발하는 토지공사, 주택공사, 지방자치단체가 조성하는 것인지 확인하고 택지개발지구가 아닌 곳은 피해야 한다.  2년 이내에 대규모 아파트 단지가 부근에 분양되어 그 지역이 급부상하는 곳을 선택한다. 대단지이거나 계획된 택지개발지구 내 아파트를 선택한다. 역세권 아파트는 불황시에도 임대수요가 두터운 편이다. 강남권과 강북권, 신도시 등의 지역별 인기있는 평수를 선택한다. 주거용은 비로열층을 싸게 사고, 투자용은 비싸도 로열층을 사라. 시공사 브랜드가 강한 아파트를 골라라. 지명도가 높은 시공사는 삼성물산, 현대산업개발, LG건설, 현대건설, 대림산업, 동부건설, SK건설 등이다. 인기지역은 초기에, 비인기지역은 입주가 임박해서 사라. 분양권 청약시 점검사항 1)사전준비 : 분양권 제도가 바뀌어서 투자와 실업주 목적에 맞는지 파악해야 하는데 투자 쪽이면 값이 비싸더라도 선호도가 높은 분양권으로 실거주 목적이면 값이 싼 물건이 낫다. 2)가격 : 매도호가가 아닌 해당지역의 정확한 시세를 파악한다. 인터넷이나 월요일자 신문을 통해 분양권 시세를 알 수 있다. 3)건설업체 : 프리미엄 형성에도 브랜드의 지명도는 큰 역할을 한다. 신뢰도와 실적 등을 객관적으로 평가해 시행사, 시공사를 본다. 투자 목적일 경우는 더욱 중요하다. 4)주변환경 : 교통여건, 교육시설, 생활 편의시설, 단지 주변의 오염 발생원 등을 파악한다. 입주시점에 맞추어 지하철이나 철도 건설 등의 계획이 잡혀 있는 곳은 가격에 반영된다. 5)단지 여건 및 규모 : 대단지 아파트 여부, 녹지 공간 확보 여부, 주차공간, 라인배치, 용적률, 현관구조 등을 확인한다. 단지 환경이 차별화된 분양권은 높은 평가를 받는다. 6)주거 공간 및 내부 시설 : 효율적이고 기능적인 설계여부, 첨단 시설 설비 여부 등을 확인한다. 7)투자 가치 및 발전 가능성 : 도로 여건과 조망권이 우수한 아파트일수록 투자가치가 높다. 장래 발전 가능성을 보고 투자한다. 로열층과 비로열층의 가격차는 5%안팎이지만 조망권은 입주시점에 10% 이상 차이가 난다. 8)기타 : 모델 하우스만 보기보다는 실제 현상 답사 후 결정한다. 이때 관리비도 파악한다. 주택분양보증제도와 달라진 청약제도 달라진 청약제도의 내용 1) 투기과열지구에는 직계존속으로 구성되는 세대원 중 한 사람이라도 아파트에 당첨된 사실이 있으면 다른 세대원은 5년간 1순위 아파트 청약이 금지된다. 2) 투기과열지구에는 2002년 4월이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌 자는 청약 1순위라도 1순위로 청약할 수 없다. 단, 청약시 세대주가 되면 1순위로 청약 가능하다. 3) 투기과열지구 내 등기부상 주택을 2채 이상 소유한 사람은 청약 1순위라도 1순위자로 청약할 수 없고 분양 신청 당시 2주택 중 1주택을 처분하면 1순위를 회복한다. 4) 투기과열지구 내에서는 중도금을 2회이상 납부하지 않거나 계약 체결후 1년간 보유하기 이전에는 분양권 전매가 제한된다. 그러나 투기과열 지구 제외 지역에서는 분양권 전매가 허용된다. 또 2002년 9월4일 이전 기당첨자는 분양권 전매 제한이 없고 기당첨자로부터 분양권을 매입한 사람은 최초 당첨자의 계약 체결일로부터 1년이 지나야 전매가 가능하다. 5) 노부모를 모시는 무주택가구 세대주에게는 국민임대주택과 공공 주택의 10%를 먼저 공급한다. 국민임대주택은 만 65세 이상의 직계존속을 1년이상 부양하고 있는 무주택 가구주에게 건설 물량의 10%를 우선 분양한다. 주택공사 등 공공기관이 짓는 공공주택은 만 65세 이상의 직계존속을 3년 넘게 모신 무주택 가구주에게 전용면적 25.7 평 이하의 주택 가운데 10%를 먼저 공급한다. 6) 청약통장 불법거래는 양수자 모두 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금을 무는 것으로 처벌이 강화되었다. 7) 2004년 하반기부터 상가와 업무용 빌딩, 오피스텔, 펜션 등 총면적이 907평이 넘는 건축물은 골조공사의 3분의 2가 끝난 뒤 분양신고를 하고 분양해야 한다. 청약저축&청약부금&청약예금 구분 청약저축/ 청약부금/ 청약예금 가입조건 무주택세대주/ 20세 이상 개인/ 20세 이상 개인 가입서류 주민등록등본, 실명확인 증표/ 실명확인증표/ 실명확인증표 가입기간 입주자로 선정시까지/ 2~5년/ 1년(연장) 불입액 매월 2만원 이상에서 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입하면 됨/ 지역별 청약예치금까지 자유롭게 납입하면 됨/ 지역별 청약예치금 입금 이율 2년이상 6%(확정)/ 4.4~4.8%/ 3.8~4.2% 청약대상 국민주택(민간건설 중형 국민주택 포함)청약우선권이 부여됨/ 민간건설 중형국민 주택 및 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 청약권이 부여/ 민영주택(85㎡이하 가입자는 민간 건설중형 국민주택 포함) 청약우선권이 부여 가입기관 국민은행, 농협, 우리은행/ 전 은행/ 전 은행 1순위 가입하여 2년이 경과되고 매월 정해진 날에 월납입금을 24회 이상 납입한 분/ 가입하여 2년이 경과되고 저축액이 지역별 예치금액 이상인 분/ 가입하여 2년이 경과한 분 청약통장없이 내집 마련하는 방법 조합아파트 일반 아파트 값이 저렴한 조합원 아파트는 청약통장없이 분양받을 수 있다. 조합원 가격은 무주택이거나 유주택자라도 전용면적 18평(분양면적 약 23~25평) 이하 1주택 소유자이어야 한다. 또한 정부가 인정하는 일정 자격을 가진 사람이어야 한다. 이런 자격 요건은조합 설립인가 신청일로부터 입주일까지 갖추어야 한다. 미분양 아파트 미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 좋은 내 집 마련의 방법이다. 중도금 납부 조건도 유리하고 분양가를 깎아주기도 한다. 계약금도 5~10%만 내면 나머지 중도금은 입주 때까지 무이자로 융자하는 경우가 대부분이다. 미분양 아파트는 신규 분양 아파트보다 저렴하고 세재혜택까지 주어진다. 취득, 등록세 감면 혜택이 있으며 새 아파트로 분류되니 ‘5`23 조치’에 따라 5년 이내에 되팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 전용면적 18~25.7평이라면 취득` 등록세를 25% 덜 낼 수도 있다. 임대 아파트 임대아파트는 공공 임대 아파트와 민간 임대 아파트로 나뉜다. 민간 임대 아파트는 민간 건설업체가 공급의 주체이며 국민주택기금을 지원받는 전용면적 18평 이하 주택과 국민 주택기금 지원을 받지 않고 건설사가 직접 공급하는 아파트로 나뉜다. 임대아파트는 대개  5~10년 이내에 일반 분양을 하기 때문에 임대를 받기만 하면 사실상 내집이나 다름없다. 기존 보증금은 400~600만원 정도였으며 월 임대료도 5~6만원 정도로 저렴하다. 분양가 결정도 물가 상승률과 감가 상각비를 감안해 입주 당시 결정하기 때문에 유리하다. 임대 아파트가 분양 전환될 때 계약하지 않으면 곧바로 1순위 자격이 회복된다. 임대 기간 중 사업자에게 아파트를 반납하고 나올때도 당첨 사실이 삭제된다. 분양전환이 되지 않는 국민임대나 영구임대주택(50년)은 청약 당첨된 것으로 보지 않는다. 프리미엄을 주고 산 분양권 청약통장만 끌어안고 있으면서 높은 경쟁률 때문에 아파트에 당첨되지 않는다면 또 기존 아파트는 너무 비싸 엄두도 못 낸다면 프리미엄을 주고 분양권을 사서 조금 기다렸다가 입주하는 것이 더욱 경제적일 수 있다. 전세를 활용한 내 집 마련 전세를 잘 활용하면 집값의 10% 가량으로도 내집 마련이 가능하다. 집값의 절반은 은행 융자로 나머지는 전세로 회수한다. 이것이 바로 부자들이 부동산 자산을 늘리는 대표적인 재테크 방법 중의 하나다. 전세는 부를 부르는 부동산 재테크의 핵심이었다. 소액의 목돈이 있고 입지 여건이 괜찮은 물건을 고르면 소액투자 시세 차익의 선순환 혜택을 볼 수 있다. 단, 현재는 양도세 강화로 3년 보유 1년 거주의 요건을 갖추어야 하는 곳이 많으니 확인 후 결정해야 한다. 재개발 아파트 재개발 아파트를 구입하는 방법은 재개발 구역의 집이나 땅을 사서 조합원 자격을 이어받아 아파트 분양권을 얻는 방식으로 조합원 지분을 구입하는 방법이 있다. 또 하나는 재개발 구역의 조합원에게 배정하고 남은 물량을 청약통장을 사용해 일반 분양을 받는 방법이다. 부동산 취득과 보유 때의 세금을 파악하라 부동산을 취득할 때 내야 할 세금 부동산을 취득하면 취득세, 등록세, 농어촌 특별세, 교육세를 납부해야 한다. 다른 사람에게서 유상으로 구입하지 않고 부모에게 공짜로 상속받았다면 상속세, 증여세를 추가로 납부 해야 한다. 부동산을 취득할 때 내야 할 세금 계산의 예 아파트 취득금액 1억원을 가정하여 납입할 금액 계산 사례 취득세 : 취득금액의 2%, 1억원×2% = 2백만원 등록세 : 취득금액의 3%, 1억원×3% = 3백만원 농어촌 특별세 : 취득세의 10%, 2백만원×10% = 2십만원 교육세 : 등록세의 20%, 3백만원×20% = 6십만원 납부할 총 세금 : 취득금액의 5.8% = 580만원 실거래가 신고 시 세금 계산의 예 개포동 주공 1단지 13평형 과세지가 표준액 1억 5천백만원 실거래가 4억 9천만원 과세시가 표준액 신고 시 취득, 등록세 = 899만원 실거래가 신고시 취득, 등록세 = 2,842만원 양도소득세는 양도 차익에 대해 부과하는 세금이다. 여기서 양도란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고 양도 차익이란 양도 금액과 필요경비를 뺀 액수를 말한다. 따라서 양도 차익이 발생하지 않았을 경우에는 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않는다. 양도소득세 계산법 양도가액-필요경비 = 양도차익-장기보유 특별공제 = 양도소득 고가 주택의 양도차익 = 총 양도 차익(양도가액-6억원)/양도가액 고가주택에 적용할 장기 보유 특별공제액 = 총 장기보유 특별 공제액(양도가액-6억원)/양도가액 양도소득세 안내도 되는 경우는 다음과 같다. 1) 거주 이전을 위해 1가구 2주택이 되는 경우 비과세되는 집 한 채를 갖고 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하면서 일시적으로 2 주택이 되는 경우이다. 새 집을 취득한 날로부터 1 년 이내에 전에 살던 집을 양도하면 1가구 1 주택으로 간주한다. 파는 시점에서 3년 보유 1년 거주 요건이 되어야 비과세된다. 2) 부모님 부양으로 세대를 합쳐 2 주택이 되는 경우 부모를 봉양하기 위해 세대를 합쳐 1 가구 2 주택이 된 경우에 둘 중 한 채를 팔아도 양도 소득세를 물지 않는다. 단, 아버지 나이가 만 60세 이상, 어머니는 55세 이상이어야 한다. 3) 결혼으로 1 가구 2 주택이 되는 경우 주택을 한 채씩 3년 이상 보유한 남녀가 결혼 후 1 가구 2 주택이 된 경우 집 한 채를 팔 때 양도소득세를 물지 않는다. 혼인 신고를 한 날로부터 1년 이내에 두 채 중 한 채를 팔아야 한다. 또한 파는 집은 3년 보유 1년 거주 요건이 충족되어야 한다. 4) 지정주택(지정문화재, 전통건조물)과 일반주택을 보유하며 2주택이 되는 경우 일반 주택을 양도할 때는 비과세된다. 또한 수도권 정비계획법에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍면 지역에 소개한 농어촌 주택을 보유한 사람이 일반 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 일반주택을 양도하면 비과세된다. 5) 상속으로 인해 2주택이 되는 경우 주택을 보유하고 있는 상태에서 농촌 주택을 상속받아 2주택이 된 경우에는 도시 주택을 팔 때 양도소득세가 비과세된다. 3년 보유 1년 거주 요건만 된다. 6) 집을 산 사람이 등기이전을 하지 않아 2주택이 되는 경우 양도소득세가 나오지 않는 1주택을 팔았는데 집을 산 사람이 등기이전을 하지 않아 1가구 2주택이 된 경우도 세금을 안 낸다. 단, 매매 계약서를 제시해 그 주택을 팔았다는 사실을 세무서에 확인시켜주어야 한다.

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : tojisa 원글보기

메모 :