아파트 가격 폭락 없는 5가지 이유 머니투데이

아파트 가격 폭락 없는 5가지 이유 머니투데이 | 입력 2009.11.30 09:42

[머니투데이 이건희외부필진][[이건희의 행복투자]] 서울 아파트 가격이 올해 3월 이후 상승세를 보이다가 11월 들어 8개월 만에 하락세로 돌아섰습니다. 전국 아파트 매매가격도 6개월간의 상승세를 끝내고 보합세로 전환하였습니다. 집값 상승의 주원인으로 지목받았던 강남 재건축 아파트 시세는 8주 연속 떨어지면서 가격하락을 선도한 것으로 나타나 있습니다. 지난 9월부터 금융규제(DTI)가 강화됨에 따라 대출에 크게 의존하면서 주택을 구입하기 힘들어졌고 보금자리주택 등 공급물량에 대한 부담이 매수심리를 약화시켰다고 볼 수 있습니다. 주택시장에서는 폭등이냐 폭락이냐는 이야기가 흔히 대두됩니다. 아파트 가격이 상승전환하면 폭등론이 힘을 얻고, 하락전환하면 폭락론이 힘을 얻는 형국입니다. 양쪽 논리가 전부다 나름대로 타당성 있는 근거를 가지고 있습니다. 그렇다보니 흔히 개인적인 희망사항이나 이해관계를 바탕으로 어느 한쪽의 예측에 편향되는 경우도 드물지 않습니다. 부동산뿐만 아니라 경제에 관련한 어떤 것에서도 아무리 유능한 전문가라도 정확한 예측은 불가능합니다. 필자 개인적으로는 폭등이나 폭락보다는 오랜 기간 동안 박스권 안에서 움직이리라 예상합니다. 즉 상승하더라도 수년 전처럼 무서운 상승세가 지속되기는 힘들고, 하락하더라도 과거 1990년대 일본에서처럼 장기간에 걸친 무참한 폭락도 힘들 것 같습니다. 무서운 상승세가 지속되기는 힘들다는 이유는 불과 몇년 전까지 대상승 주기가 진행되었기 때문에 빠른 시일 내 반복되기는 힘들고, 금융위기 이후 소득은 줄어들면서 주택담보대출을 중심으로 빚은 늘어나서 가계의 부채상환 능력이 사상 최악의 수준으로 떨어졌고, 경제가 앞으로 회복은 이어가면서도 일반인들 모두가 체감적으로 느낄만한 초호황 국면은 쉽게 기대하기 힘들고, 서울 아파트 가격의 절대 수준은 높아서 그로 인하여 임대수익률도 낮은 편임은 부인할 수 없기 때문입니다. 그러나 하락하더라도 전체적인 폭락까지는 힘들고, 최악의 경우는 폭락이 아닌 박스권 조정이라고 보는 이유를 몇가지 관점에서 이야기하겠습니다. (1) 서울의 아파트 실수요 증가 머니투데이 [이건희의 행복투자] 칼럼의 10월12일자 < < a href="http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2009100911014629505 & type=1" target=_new > 아파트 실거주 수요 계속 증가할까? > 에서 서울 아파트에 대한 실거주 수요 증가를 가져오는 요인들을 이야기한바 있습니다. 실거주 수요의 증가가 꾸준하다면 일시적인 큰 폭 하락 시에는 쉽게 매수세가 살아날 수 있습니다. 사고 싶었지만 비싸서 사지 못하던 사람들이 구입함에 따라 하염없는 추락은 힘들어집니다. 부동산 대폭락이 이야기될 때 "2000년대의 집값 상승은 펀더멘털상의 수급 요인보다는 투기적 가수요의 준동에 의한 집값 상승이다"라는 지적이 흔히 나옵니다. 이는 일면 맞는 말입니다. 다만 집값 상승의 주된 요인을 투기적 가수요라고만 보는 것은 무리입니다. 아무데서나 투기를 해서는 성공하기 힘들고 실수요가 늘어나는 곳에서 투기를 해야지 성공할 확률이 높아집니다. 투기하는 사람들끼리만 주고받으면서 수건 돌리듯 하며 가격을 영원히 끌어올리기는 힘들며, 그렇게 되면 정말로 옛날 네덜란드에서 있었던 튤립 투기 거품과 같은 사태가 벌어집니다. 실수요가 가세될 때에 탄탄한 대세상승이 나타나는 것입니다. 한편, 투기수요는 줄어들더라도 실수요가 계속 늘어난다면 최소한 대폭락은 힘들다고 볼 수 있습니다. (2) 부동산 자산의 매우 높은 비중 우리나라 가구당 평균 총자산 중 금융자산은 20% 수준인 반면 부동산자산은 80% 수준으로서 선진국에 비하여 고정자산인 부동산의 비중이 매우 높습니다. 따라서 장기적으로는 유동자산인 증권의 비중이 높아지는 방향으로 변화될 것입니다. 그러나 시중 자금이 부동산에서 대거 빠져나와 증권으로 옮겨가는 속도가 아주 빠르리라 예상하기는 힘듭니다. 부동산에 들어간 대출 비중만 일정 범위 내에서 유지된다면, 부동산 비중이 매우 높다는 것은 오히려 부동산의 대폭락 시대가 오는 것을 막아주는 효과를 가져올 수 있습니다. 이는 기업 세계에서 대마불사의 논리와도 유사합니다. 물론, 대마도 당연히 망할 수 있고, 망해왔습니다. 그러나 대마일수록 똑같은 상황과 똑같은 부실의 수준에서 존속해갈 확률이 상대적으로 높다는 뜻입니다. 대마가 망하면 국가경제 및 사회에 미치는 악영향이 워낙 크기 때문에 어떤 방법을 쓰던지 가급적 살리는 방향으로 국가적인 노력이 기울여지기 때문입니다. 부동산시장의 큰 흐름은 정부에서 인위적으로 만들지 못하지만 제도에 의해 영향을 주는 것은 가능합니다. 오를 수밖에 없는 상황에서 내림세로 꺾지는 못하더라도 오르는 속도를 조절할 수는 있고, 내릴 수밖에 없는 상황에서 오름세로 되돌리지는 못하더라도 내리는 속도를 조절할 수는 있습니다. 가정의 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 무려 80%에 달하기 때문에 부동산 대폭락이 나타나면 국가 경제에서 소비자 역할을 해주는 가정에 미치는 영향이 너무나 큽니다. 그래서 어떤 정부라도 부동산이 하락할만한 상황에서는 대폭락까지는 원하지 않고, 조정으로 유도해가는 노력이 국가적으로 기울여질 수밖에 없습니다. (3) 적절한 대출 규제 부동산가격이 하락하더라도 자기가 살고 있는 주택만큼은 감내할 수만 있다면 최소한 그대로 유지하면서 거주하려는 것이 대부분 사람들의 보편적인 심리입니다. 그런데 대출 비중이 너무 높아서 금리 상승 시 이자를 감당하기 힘들고, 가격 하락 시 대출비중이 높을수록 하락률의 몇배로 손실이 크게 늘어나면서 심지어 깡통주택까지 되어서 강제로 처분당할 수밖에 없게 된다면 대폭락이 일어날 수도 있는 일입니다. 일본의 부동산 대폭락은 여러 원인이 복합되어있지만 부동산 구입 시 대출이 차지하는 비중이 너무 높았던 것도 대폭락을 막을 수 없었던 주요 이유에 속합니다. 미국 서브프라임 사태도 자기 돈 얼마 들이지 않고 구입한 주택에서 문제가 생겨났습니다. 그러나 한국은 지난 정부에서 대출에 대한 적절한 규제 제도를 도입하여 시행하였고 현 정부에서도 대출 규제만큼은 필요시 얼마든지 시행하겠다는 의지를 나타내어서 총부채상환비율(DTI) 규제를 제2금융권까지 확대 적용하기 시작했습니다. 지나치게 높은 대출 비중으로 아파트를 구입한 것이 아니고 이자를 감당할 수만 있으면 가격 하락 시 가계자산이 악영향을 받더라도 사람들은 굳이 내집을 팔지는 않고 내집에서 버티면서 살 가능성이 높은 것입니다. 한은에서는 우리나라 주택담보대출의 경우 담보인정비율(LTV)이 7월 말 47.1%로서 미국(74.9%)이나 영국(85.2%) 등 주요국보다 크게 낮아서 건전성이 양호하고, 다른 가계 대출도 신용등급이 높은 대출자 중심으로 질적 구조가 개선되어 대규모 채무불이행 발생 가능성은 크지 않다고 분석하였습니다. 한편 가계의 부채문제를 포함한 재정문제는 아파트 구입에만 몰아붙여 해석하기는 곤란합니다. 부동산담보대출이 전부다 부동산 구입에만 사용되는 것이 아니고 다른 용도로도 많이 사용되고 있기 때문입니다. 제 경우도 부동산담보대출 받은 돈을 부동산구입이 아닌 다른 목적에 사용했었습니다. 표면적으로는 주택담보대출 확대가 주택가격 상승의 주원인처럼 보이지만 올해 주택담보대출 중 주택구매 용도로 쓰인 자금 비중은 평균 50%에 그친다는 지적이 지난 8월12일 하나금융경영연구소에서 발간한 보고서에도 나와 있습니다. (4) 자영업자의 축소 및 상용근로자의 증가 10월 실업자수는 전년 동월 대비 6만3000명(8.6%)이 증가한 79만9000명을 기록하였고, 실업률은 3.2%로 전년 동월 대비 0.2%포인트 상승했습니다. 작년 11월(3.1%) 이후로는 가장 낮은 수준입니다. 지금 시대에 실업자 문제로 많은 염려가 되는 반면, 근로계층의 중추라고 할 수 있는, 계약기간 1년 이상인 상용직 임금근로자수는 2000년 1월부터 올해 10월까지 한번도 빠지지 않고 10년 가까이 계속 늘었습니다. 10월에도 전년 동월 대비 49만명(5.4%) 증가했습니다. 2000년 1월의 620만3000명에서 지금은 상용근로자 1000만명 시대에 바짝 다가선 것입니다. 반면에 경제활동의 또 다른 한 축인 자영업자 수는 꾸준히 줄어들었고 지난 10월에도 26만1000명(-4.4%) 줄어들었습니다. 자영업자 감소폭보다 상용근로자의 증가폭이 더 큽니다. 자영업자 줄어드는 것에는 불황으로 망해서 줄어드는 경우가 포함되어 있어서 가슴이 아프지만 그 이상으로 상용직이 늘어나고 있기 때문에 국가 전체적으로 보면 상용직 중심으로 우리나라 고용구조가 바뀐다는 긍정적인 측면을 보여주고 있습니다. 우리나라는 선진국에 비하여 자영업의 비중이 매우 높아서 경제구조상 불안한 요인이 됩니다. 따라서 자영업 비중이 줄어들고 상용직이 늘어나는 추세로 구조조정 되어가는 것은 장기적으로는 바람직한 현상입니다. 자영업자 줄어드는 것 중에 오직 망해서 사라지는 것만을 생각할 것은 아니고 자영업을 포기하고 상용근로자로 취업을 하는 경우도 있으며, 부모님은 자영업자였지만 부모님이 경제활동에서 은퇴하면서 젊은 자식은 상용근로자로서 사회에서 일하게 되는 가정도 많습니다. 자영업자들이 줄어들고 고정급을 받는 상용직으로 일하는 사람들이 늘어나는 것은 사업 실패로 집을 넘기는 경우를 줄여서 아파트 가격 폭락 가능성을 낮춥니다. 또한 상용근로자일수록 고정급으로 들어오는 수입으로 대출이자 지불해가는 애초 계획을 실천할 가능성이 높습니다. (5) 명목가격과 실질가격 측면 실질가격은 주택가격을 소비자물가로 나눈 것을 말하며 86년 1월을 100으로 기준 삼은 것입니다. 1986년 이후 20년 넘게 세월이 흘렀지만 우리나라 전 도시 주택의 실질가격은 하락한 상태입니다. 따라서 설사 주택가격 하락이 오더라도 전국적인 주택 가격의 폭락은 힘들 것입니다. 그렇다고 폭락은 안 올 것이라고 일부러 시골에서 인구밀도 낮은 곳의 집을 (개발 전망이 있지 않은 한) 투자목적으로 사는 것이 맞을지는 생각해야겠지요. 서울의 아파트에 국한하여 본다면 실질가격이 상승한 상태입니다. 그런데 이런 결과의 해석에는 그동안 지역에 따른 인구유입 속도 차이, 사람들 선호도 변화에 따른 주택 선택의 차별화, 양극화 및 개인 소득수준의 차별화 현상이 시대적 추세로 진행되었음을 추가로 감안해야합니다. 타당성 있는 근거를 가지고 시대적인 추세로 나타난 차별화에는 유리한 쪽에 속하는 것의 지표에 추가로 곱하거나 나누어 주는 인자가 필요합니다. 물론 차별화 추세가 당연한 것이라고 인정하지 않는다면, 지난 10년 동안 서울 아파트의 실질가격 상승이 이어지면서 90년대 초의 정점을 넘어섰기 때문에 상당한 부담이 된다고 봐야합니다. 한편 서울 아파트의 명목가격을 1인당 국민소득(GNI)으로 나누어 보면 오히려 낮아져 있습니다. 즉 서울 아파트의 가격이 많이 상승했지만 1인당 국민소득은 그보다 더 많이 늘어난 것입니다. 이런 점은 아파트 가격이 대폭락까지는 가지 않고 지지될 가능성을 높여줍니다. 2000년대에 나타났던 화려한 대상승세가 전체적으로 계속 이어지기는 힘들지만 그렇다고 최악의 경우라도 폭락까지 오기도 힘들다는 것이 본 글의 요약입니다. 아파트시장을 폭등이냐 폭락이냐, 이러한 양비론으로 바라보는 시각에서 이제는 벗어나야한다는 뜻입니다. 모바일로 보는 머니투데이 "5200 누르고 NATE/magicⓝ/ez-i" 이건희외부필진 < 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >