하반기 투자 뉴트렌드…성북동 등 도심 단독주택 유망

하반기 투자 뉴트렌드…성북동 등 도심 단독주택 유망 매경이코노미 | 입력 2009.08.02 09:39

◆ 하반기 '부동산 빅뱅' 올까 ◆ 개포 주공, 대치 은마 등 강남 재건축단지들은 매번 부동산시장의 대장주로 불려왔다. 하지만 이런 단지들이 언제까지 인기를 끌진 의문이다. 부동산 투자 패러다임이 점차 바뀌고 있기 때문이다. 앞으로는 주택 수급 불균형이 나타나는 가운데 인구 감소, 1~2인 가구 증가 등이 중요한 변수가 될 전망이다. 과연 미래에도 가치가 높은 유망상품은 어떤 게 있을까. 1. 도심 소형 아파트·단독주택 ↑ 서울 신당동 단독주택 밀집지. 세금 등 쏟아지는 규제에다 인구 감소가 현실화된다면 '더 이상 아파트로는 돈 벌기 어렵다'는 얘기가 많다. 과연 그럴까. 실제 장기전세주택, 임대주택 등 공공주택 공급이 늘면서 주택이 소유보다는 단순 주거 개념으로 바뀌고 있다. 한태욱 대신증권 부동산 전문위원은 "인구가 감소한다는 건 가구 감소보다는 구성원 감소, 독신가구주 증가를 뜻한다"며 "대형 평형보다는 중소형 평형 주택을 선호하고 교통·편의시설이 잘 갖춰진 도심 집중이 심화될 것"이라고 내다본다. 이런 점에서 볼 때 자금 부담이 작고 대중교통이 편리한 도심 소형 아파트나 오피스텔, 단독주택 투자가 유망할 전망이다. 특히 개발 가치가 풍부한 도심 단독주택지가 주목받고 있다. 양재모 한양사이버대 교수는 "도심 단독주택지, 특히 도심 내에서 정원을 갖고 있는 경우 자연친화적인 가치가 높다는 점에서 고령화시대에 수요가 급증할 것"이라며 "남산 주변이나 성북동 등이 좋은 후보지"라고 진단한다. 이르면 8월부터 서울에 첫선을 보이는 '도시형 생활주택'도 주목할 필요가 있다. 서울 관악구 신림동에 전용면적 18.29㎡ 원룸형 주택 149채가, 성북구 돈암동에 17㎡ 기숙사형 21채가 공급될 예정이다. 도시형 생활주택은 재개발·재건축 등 각종 정비사업 때문에 시 외곽으로 밀려나는 서민들 주거문제를 해결하고 급증하는 1~2인 가구 수요에 대응하기 위해 마련됐다. 기존 공동주택에 비해 건설 기준이나 부대·복리 시설 기준, 주차 기준 등이 대폭 완화된 것이 특징이다. 서울시는 민간부문 공급을 활성화하기 위해 공공부문에선 내년 말 준공을 목표로, 12월에 강서구 방화동 개화산역 인근과 서초구 우면2택지개발지구에 각각 원룸형 주택과 단지형 다세대주택을 착공한다는 계획이다. 도시형 생활주택이 본격적으로 공급되면 이를 통한 주택임대사업이 주목받을 전망이다. 물론 주의할 점이 있다. 기존 세금을 비롯해 3주택자 이상 전세 임대소득세 부과 등 지출이 늘어나 총 수익률을 갉아먹을 수 있다. 달라지는 제도를 지켜보면서 투자 계획, 수익성을 점검해야 한다는 얘기다. 그렇다고 중대형 주택 인기가 무작정 추락하지만은 않을 전망이다. 선진국 못지않게 국민소득이 늘어날 경우 대형 주택 수요도 꾸준히 증가할 가능성이 남아 있다. 최현일 열린사이버대 교수는 "현재 2만달러 수준인 우리나라 1인당 국민소득이 3만~4만달러로 증가하면 더 좋고, 더 넓은 주택에 대한 수요가 증가할 것"이라며 "소형 주택과 더불어 질 좋은 대형 주택에 대한 수요도 증가하는 양극화 현상이 벌어질 것"이라고 내다본다. 2. 휴양용 부동산 주5일 근무제가 정착되면서 휴양용 부동산에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "일본에서도 순차적으로 주5일 근무제를 도입하면서 관광 수요가 증가해 휴양용 부동산 수요는 폭발적이었다"며 "계절적으로 볼 때도 7~8월 여름휴가철은 휴양용 부동산에 대한 관심이 고조되는 시기"라고 분석한다. 휴양용 부동산의 대표주자는 펜션, 전원주택, 콘도, 리조트, 골프텔 등이다. 현재 인기를 끌고 있는 펜션의 경우 급속한 증가세를 보이고 있어 향후 10년 이내 민박이나 콘도 등을 대체할 것이란 전망이 많다. 우선 펜션의 경우 숙박업 등록을 의무화한 농어촌정비법으로 도시민들이 펜션에 투자하는 것이 과거보다 녹록지 않은 게 사실이다. 강화된 농어촌정비법에 따르면 펜션은 '농어촌 민박업'과 '숙박업'으로 구분된다. 기존에 지어진 펜션으로 7실 이하의 객실을 갖춘 곳은 소유자가 해당 주택에 주민등록을 등재해 실제 거주하면 농어촌 민박으로 인정받아 규제가 덜하다. 하지만 8실 이상 펜션은 반드시 숙박업으로 등록하고 부가가치세와 소득세를 내야 한다. 박상언 사장은 "수도권에서 승용차로 1시간 반 이내 거리이면서 폭 4m 이상 도로를 끼고, 계곡·호수·스키장 등 관광자원과 인접한 펜션이 좋다"며 "직접 부지를 확보해 펜션을 짓는 게 어렵다면 콘도처럼 계좌, 객실을 분양하면서 연간 수익률을 투자자에게 배당하는 상품을 노려볼 만하다"고 강조한다. 주말주택용으로는 농가주택도 괜찮다. 정부의 농촌 활성화 방침과도 맞물려 있는 상품이다. 도시민들이 991㎡(300평) 미만의 주말농장 부지에 전용허가를 받을 경우 농가주택을 지을 수 있다. 다만 그린벨트(개발제한구역)나 수자원 보호구역 등 농가주택 부지는 외지인에게 건축허가가 쉽게 나지 않는 만큼 신중해야 한다. 박 사장은 "건축비는 3.3㎡당 200만~350만원 정도로 잡고 투자규모는 1억~2억원 선에서 결정하는 게 좋다"며 "관광객들이 많이 몰릴 만한 곳의 농가주택을 구입한 뒤 손질해 민박집으로 활용하는 것도 수익률을 높이는 방법"이라고 밝힌다. 3. 수도권 한계농지 부재지주 양도세 중과 등의 규제로 잠잠했던 토지시장이 다시 주목받고 있다. 특히 수도권 농지나 임야 등 용도변경 예상 토지가 관심을 끄는 중이다. 먼저 제2경부고속도로, 제2외곽순환도로, 경의선 복선전철 등 교통이 개선되는 지역의 저렴한 매물에 관심을 가져보는 게 좋다. 또한 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사지구 등 보금자리주택 시범단지 주변 땅도 노려볼 만하다. 입지가 좋아 유동자금이 몰릴 가능성이 높기 때문이다. 경기도 하남의 경우 주변 환경이 좋은 데다 4대강 정비사업 수혜까지 더해진다는 게 매력이다. 이와 함께 김포·용인·충청권 등 토지거래허가구역 해제지의 농지, 임야를 비롯해 한계농지를 눈여겨보자. 한계농지는 앞으로 비농업인의 소유가 허용되고 거래 제한도 풀린다. 김일수 기업은행 부동산팀장은 "토지 규제 완화로 도시민 취득이 가능해진 한계농지 투자를 노려볼 만하다"고 밝힌다. 물론 토지에 대한 세금중과와 거래제한이 대폭 해제됐다 해도 아파트에 비하면 규제가 만만치 않다. 윤재호 메트로컨설팅 사장은 "구입 자격, 용도변경과 건축물 허가 여부, 개발예정지 경계선 행위제한 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다"며 "개발예정지 안쪽 땅은 행위제한구역으로 묶여 일정기간 재산권 행사가 불가능하다는 것에 유의해야 할 것"이라고 밝힌다. ■ 하반기 달라지는 부동산제도들 재건축 조합원 지위 양도 가능해져 참여정부 시절부터 부동산제도들이 시시때때로 변하고 있다. 심지어 전문가들조차 헷갈릴 정도다. 올 하반기에도 여러 제도들이 바뀐다. 하반기 달라지는 부동산제도들을 미리 챙겨보자. 먼저 강남 재건축 사업장의 조합원 지위 양도는 8월부터 가능해진다. 현재 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고팔 수 없도록 돼 있지만 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 받지 않거나, 사업시행인가 후 2년 내 착공에 들어가지 못하거나, 착공일로부터 3년 내 준공되지 않은 조합의 조합원은 명의 변경을 할 수 있다. 신규 분양시장에서는 보금자리주택 사전예약제가 처음 실시된다. 강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥 등 시범지구 4곳에서 분양되는 1만8000가구 중 80%가 우선 공급된다. 대한주택공사 홈페이지를 통해 인터넷 접수만 가능하고 1~3지망까지 고를 수 있다. 최종 당첨 결정은 정식 입주자 모집 단계에서 재확인하기 때문에 무주택가구 조건 등 청약자격을 1년 더 유지해야 한다. 한편 다자녀 무주택가구의 특별 분양 기회는 늘어난다. 7월부터 공공주택 분양 시 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급 물량이 3%에서 5%로 증가한다. 과밀억제권역의 경우에는 추가로 5%가 더 공급돼 총 10% 물량이 3자녀 이상 무주택가구에 우선 공급된다. 청약통장이 없어도 되고 무주택기간이 길수록 당첨에 유리하다. 그 밖에 최장 20년간 저렴한 전세금으로 살 수 있어 인기가 높은 서울시 장기전세주택(시프트)은 재당첨이 제한된다. 8월부터 적용되므로 서울 재건축 시프트 등 인기 단지의 장기전세주택 접수를 계획 중인 예비 청약자라면 주의해야 한다. 또한 내년에 종료되는 세제혜택도 미리 챙겨보자. 미분양 및 신축주택에 대해 5년간 한시적으로 양도세를 감면해 주는 세제지원책은 내년 2월 11일까지 취득하는 신축 주택에 한해서다. 세제지원을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 마쳐야 하므로 가능한 한 연내 서두르는 게 안전하다. 다주택자의 양도세 중과 폐지도 2010년 말까지만 한시적으로 적용된다. 잠깐용어 한계농지 농업진흥지역(생산성이 높아 국제 경쟁력이 있다고 인정된 농지) 밖의 농지 중 영농조건이 불리하고 생산성이 낮은 농지. 최상단부에서 최하단부까지의 경사율이 15% 이상이거나, 집단화된 농지규모가 2만㎡ 미만인 농지로 농업용수와 경지 정리 사업의 필요성을 지방자치단체장이 인정할 정도로 농사짓기 힘든 지역을 말한다. 주로 산간 오지나 폐광촌의 유휴농지가 한계농지로 분류된다. [김경민 기자 kmkim@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1517호(09.08.05일자) 기사입니다]