문턱 낮은 단독 재건축에 투자 발길

문턱 낮은 단독 재건축에 투자 발길

올들어 서울서 8곳이나 구역지정

서울 단독주택가에 재건축 바람이 분다. 아파트 재건축이나 일반 주택가 재개발사업은 제자리걸음이나 단독주택 재건축만은 활기를 띤다. 이달에만 3곳이 구역지정을 받는 등 올 들어 8곳이 구역지정을 마치고 본격적으로 사업을 시작했다. 이 기간 새로 사업을 시작한 재개발 구역은 2곳뿐이다. 아파트 재건축은 한 곳도 없다. 단독주택 재건축은 낡은 단독·다세대주택을 허물고 아파트를 짓는 것으로, 재개발이나 아파트 재건축과 비슷하다. 서울에서 재건축할 수 있는 단독주택지역은 300여 곳. 이중 51곳이 현재 구역지정을 받고 재건축을 진행 중이다. 현재 51곳이 구역지정 받고 사업 본격화 임대주택 의무비율 폐지, 용적률 상향 등 재건축 규제 완화 덕분에 올 들어서는 속도가 더 붙는다. 용적률이 오르고 임대주택이 줄면 종전보다 일반분양 물량이 늘어 사업성이 나아지기 때문이다. 강남구 대치1지구와 서대문구 연희1구역은 이달 초 시공사를 선정했고, 서초구 서초1~3구역은 지난달 정비계획안을 확정하고 주민공람에 들어갔다. 송파구 잠실동 211 일대는 사업 시작을 위해 이달 초 주민설명회를 열었다. 주거환경정비 전문 업체 두원R&C 유경상 전무는 “지난해 정부의 규제 완화 발표 이후 사업성을 묻는 주민들의 문의가 크게 늘고 사업도 본격화한다”고 말했다. 사업이 활기를 띠자 집값도 오름세다. 대치1지구는 50㎡ 안팎 대지지분(새 아파트를 받을 권리) 값이 지난해 말보다 3.3㎡당 1000만원 정도 올라 4300만~4500만원을 호가(부르는 값)한다. 50㎡의 지분으로는 전용 85㎡ 정도의 아파트를 배정받을 수 있을 것으로 예상되는데, 인근 대치아이파크(2007년 입주) 전용 85㎡ 매매시세가 10억~12억원이다. 추가분담금·초과이익환수금(3억원 안팎 예상)을 감안하더라도 1억~2억원 정도의 수익을 기대하고 매입하는 것이다. 대치동 미래공인 최규형 사장은 “추가분담금 등은 사업이 구체화해야 알 수 있지만 투자자들은 주변 단지 시세를 감안하면 적지 않은 수익을 낼 수 있을 것으로 본다”고 전했다. 용적률 상향, 임대주택의무비율 폐지 등은 아파트 재건축에도 똑같이 적용되지만 유독 단독주택 재건축만이이 활기를 띠는 건 진입 문턱이 낮기 때문이다. 아파트와 달리 노후도(낡은 주택의 정도)만 맞으면 안전진단 없이 시작할 수 있다. 토지, 건물 둘 다 갖고 있어야 용적률 상향 폭도 아파트보다 큰 편이다. 상한 용적률은 아파트와 비슷하지만 단독주택이어서 기존 용적률이 낮기 때문이다. 재개발보다 노후도 요건도 덜하다. 재개발은 노후·불량주택이 60% 이상이어야 하지만 단독주택 재건축은 노후·불량주택이 50% 이상이고 지은 지 15년 된 다세대주택이 30%만 넘으면 된다. 사업 가능 면적도 재개발(1만㎡ 이상)의 절반(5000㎡ 이상)이다. 하지만 투자 때 주의해야 할 것도 많다. 조합원이 돼 새 아파트를 받으려면 토지나 건물 어느 하나만 소유해서는 안되고 반드시 둘 다 갖고 있어야 된다. 추진위 구성 이후 입주까지 오른 집값의 일부를 국가에 내는 부담금도 내야 한다. 부담금은 입주 후 현금으로 내는데 강남권(서초·강남·송파구)에서는 가구당 수천만으로 추정된다. 재건축 컨설팅업체 J&K 백준 사장은 “재개발이나 아파트 재건축에 비해 진입 문턱은 낮지만 투자환경은 크게 다르지 않은 만큼 기본적으로 사업성 등을 잘 따져본 뒤 접근해야 한다”고 말했다.

서울 주요 단독주택 재건축 구역
지역		면적(㎡)	주택형(㎡)	건립 예정 가구수
강북구	미아동 3-770	5만2476	미정	892
강서구	염창동 277-24	2만1094	미정	370
	공항동 긴등마을	2만7783	50~160	526
구로구	개봉동 90-22	4만5817	미정	915
노원구	월계동 633-31	4만3303	미정	745
동작구	동작동 정금마을	4만8251	78~166	679
서대문구	홍은동 104-4	1만9246	미정	419
	남가좌2동 360-25	5만7684	미정	849
서초구	방배1동 서리풀	4만91	79~208	496
	방배동 427-1	4만6809	84~256	735
성북구	석관동 341-16	7만2167	미정	1024
	삼선동 삼선1구역	2만7387	59~195	430
은평구	응암3동 620-1	4만2585	미정	762
	구산동 177-1	3만2322	미정	597
양천구	신월4동 431	1만8268	79~105	317
영등포구	대림1동 929-56	1만2816	60~200	251
중랑구	면목동 164-10	6만8230	미정	1228
*건축 계획은 바뀔 수 있음.                                                            자료:서울시

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr