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워렌버핏의 스승 벤자민그레이엄은 투자와 투기의 다른 점은 “원금을 보존할 수 있는가 없는가이다.”라고 했다. 그러면, 부동산투자는 어떨까? 부동산가격 바닥권에서의 투자는 원금을 보존할 좋은 기회이며 확실한 투자가 되는 것이다. 그래서 부동산 경기의 바닥을 찾는 것이 중요하다 할 것이다.
투자는 고도의 정밀성이 요구된다. 초보자는 현지 중개업자나 전문가의 상술적인 말만 듣고 "묻지마 투자를 하기가 쉽상이고, 투기가 되는 것이다. 투기가 되지 않기 위해서 여러 가지 연구가 필요하다 할 것이다.
투자자는 자기만의 투자기법이 필요하다. 그것은 사람마다 다르겠지만 필자가 주장하는 것은 발품과 손품이다. ‘현장답사’가 기본임은 두말할 나위가 없다. 하지만, 발품 뿐만 아니라 손품도 필요하다. 발품을 팔 때는 최소한 몇 가지 중요한 체크리스트를 작성해 현장답사 때 확인하고 투자에 불리한 환경은 없는지 조사하고 나름대로 매물들을 비교분석하는 안목이 필요하다. 현장조사 시 부동산 종목별로 현장에서 알아봐야 할 내용들이 다르지만 일반적으로 현장에서 직접 조사해야 할 내용들은 많지만 우선 기초적인 몇가지만 알아보자.
<현장답사시 준비사항>
조사를 위해 현장에 출발하기 전에 미리 손품을 쓴다. 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 다시말해서 지자체 홈페이지 및 관련싸이트들에 들어가서 알아본다.
1. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시.기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다.
2. 지역의 개발계획 등을 알아본다. 지자체 홈페이지 및 관련싸이트들을 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 시.군.구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고, 거의 대부분의 지역 읍.면.동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.
현장에 가서는 투자대상지 일대의 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철, 버스정류장 등 대중교통 노선도) 등을 살펴보고 매매, 전세, 월세 등을 확인한다. 확인하는 기법은 여러 가지가 있지만 차차 배우기로 하고 그 중에 하나는 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다. 또한 이것이 불투명한 미래가치로 인한 투기가 되기 쉽다.
혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 향후 입주시설 또는 개발예정시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다. 차후 수익성 결과에 따라 투자와 투기의 갈림길이 되기도 한다.
특히 역세권 등 교통이 중요하다. 교통이 좋다는 것은 목이 좋다는 것이다. 다시 말해서 진입성이 중요하며 편의시설이나 주위의 발전사항은 투자의 중요한 요소가 된다.
다음카페 "앞서가는부자들의모임"
cafe.daum.net/canrich 정재홍 교수
www.canrich.co.kr
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정재홍 
