[스크랩] 부동산 투자 활동의 기본, `주변`을 잘 살펴보자.

성공적인 부동산 투자의 왕도는 주변을 잘 살펴보는 것입니다. 자신의 주변을 여유롭게 살펴보면 분명 자신의 능력과 용도에 맞고 어떤 외생 변수에도 치우치지 않는 부동산 경제활동이 가능합니다.

민족 고유의 명절인 추석을 전후 해 고향을 생각하고 조상을 기리며 모처럼 여유롭게 주변을 살펴보기로 합시다. 연휴 후 매일 반복되는 일상에 돌아와서도 그 여유로움으로 주변을 살펴보면 부동산 경제활동에 길이 보입니다. 이번 추석에 '고향 땅'을 다시 보는 여유를 가지셨는지요. 고향 토지의 경제적 가치와 활용도를 나름대로 가늠해 보고 가족, 친지와 토론 해 보는 것도 유익 할 것입니다. 고향 토지의 개발 가능성 등 호재가 있는지, 있으면 어느 것이 제일 우선적인지 그 호재라는 변수가 향후 어떻게 변할 것인지 시차를 두고 점검해 봅시다. 노후에 고향에 정착하려면 지금부터 잘 살펴야 합니다.

'부동산 투자'는 멀리 있거나 다른 사람들의 일이 아닙니다. 주변을 잘 살피면서 자신의 역량을 키워나가면 고향 땅이 아니라도 유사시 부동산에 관한 의사 결정을 할 때 크게 도움이 됩니다. 부동산 활동이 일상의 일인데도 우리는 여유롭게 주변을 살피지 못해 너무도 자신과 가까운 이 활동을 '부동산 재테크'라는 이름으로 폄하하거나 터무니없이 경외합니다. 부동산 투자를 폄하 하는 사람은 '부동산 투기', '부동산 사기'를 떠올리며 부동산을 화제로 삼는 자체를 점잖치 못한 품위 없는 것으로 도외시합니다. 또 한편으로 부동산 투자를 경외하는 사람은 부동산 재테크나 땅을 사서 많은 돈을 번 사람들을 특별한 능력이나 재주가 있는 별나라 사람으로 치부합니다. 떼돈을 버는 사람이 있습니다. 하지만 100명 중 그런 행운은 1명입니다. 부동산 재테크, 부동산 활동은 폄하나 경외의 대상이 아닙니다. 전세 얻고 분양 받고 적은 규모의 주택을 매입하고 고향에 귀농하고자 전원주택을 답사해 보는 일상의 일, 주변에서 너무 가깝게 보는 것 모두가 부동산 활동입니다.

집에서 나와 회사로 출근하고 점심을 먹고, 커피숍에 들렸다 오후 일과를 마치고 다시 집에 들어오는 활동 모두가 넓은 의미에서 부동산과 연관이 있는 '부동산 활동'입니다. 일상생활속에 부동산 활동이 내재되어 있습니다. 집은 말할 것도 없고 회사 건물은 임대가 아니면 회사의 소유이며, 음식점 등도 임대가 아니면 소유권이 있습니다. 임대 건물이면 임대료를 내야하고 소유건물이면 재산세 등 보유세를 내야하며 건물 관리에 대한 제반 부담을 져야 합니다. 우리는 그런 것들을 잘 살펴보고 공부함으로서 자신의 역량을 키워 나갈 수 있습니다.

동료와 우연히 들린 커피숍을 생각해 봅시다. 손님이 많은 커피숍은 꼭 특징이 있습니다. 위치가 좋고 써비스도 좋고 가격도 쌉니다. 써비스나 인테리어, 커피맛, 가격은 인위적으로 바꿀 수 있지만 커피숍의 위치는 사람이 바꿀 수 없는 어쩔 수 없는 것입니다. 우리는 여기서 부동산의 비 이동성을 절감합니다. 이 움직이지 않는다는 비이동성(부동성)의 원칙이 '스타벅스' 커피숍을 가격이 비싸도 이용하게 하는 원리입니다. 역세권 주 왕래 통로 등 위치가 좋아야 일단 한 번 이용하게 되고 그 다음에 계속 이용 하느냐의 문제는 다른 요인들이 좌우합니다. '스타벅스'는 찾기 쉽고, 만나기 쉬운 강점을 최대한 활용해 고급화를 꾀한 곳이며 전세계 소유 매장의 부동산 가격을 따지면 엄청나다는 것은 이미 잘 알려진 사실입니다. 소유가 아니라 임대의 경우도 마찬가지입니다. 1층이며 위치 좋은 곳의 점포에 일반적으로 권리금이 많이 붙어 있기 때문입니다. 장사를 잘하려면 첫 번째로 중요한 사항이 점포의 위치 일 것입니다. 때론 권리금이 많이 붙어 투자비용이 더 들더라도 좋은 위치에 있어야 합니다. 가끔 구석진 곳에서 소위 '대박'이 나는 점포가 있지만 이는 매우 드문 경우 입니다.

우리가 매일 접하는 이런 현상을 살펴보면 '부자가 부동산 재테크'에 성공하기 쉽다는 사실에 도달합니다. 이는 사회가 점점 양극화 되어가고 부동산 또한 양극화의 조짐이 뚜렷이 보이고 있기 때문입니다. 좋은 곳의 부동산 가치는 더 높게, 나쁜 곳의 가치는 상대적으로 높지 않게 형성되어가는 현상이 자주 목격되기 때문입니다. 그래서 '돈이 돈을 번다', '돈에는 구심점이 있다.'라는 말이 있는 것 같습니다. 부자는 평당 몇 백만원 하는 토지를 몇 백평 사고 또 다른 것을 추가해 포트폴리오를 만들 수 있지만 보통 사람은 몇 천, 몇 억이 전 재산입니다.

우리들 대부분은 보통사람입니다. 보통사람이 토지 투자는 하고 싶고 여윳돈이 적으니 자연 자신의 용도와 관계없는 작게 분할된 토지를 매입하는 경우가 종종 있습니다. 분할된 토지, 더구나 누군가 계획적으로 분할 해 파는 토지는 큰 매력이 없거나 평당 가격이 비싼 경우가 많습니다. 이런 토지를 사는 사람은 하나의 변수에만 매달리거나 그 변수를 과신하는 경우가 많이 있습니다. 주변을 살피고 주위 사람과 상의하지 않고 매입에 나서는 특성이 있습니다. 요즘 '공동구매'가 유행이라고 합니다. 대다수 보통사람의 부동산 투자에 있어서 공동투자의 원리를 잘 적용해 볼 필요가 있습니다. 구입과정에서의 협의와 투자 금액의 분산화로 투자에 따른 리스크를 낮출 수 있기 때문입니다.

토지, 주택 등 부동산 시장은 그것이 시장인 만큼 여러 가지 외생 변수가 많이 있고 그것이 시장을 움직입니다. 그렇기 때문에 개발 계획이 있는 곳, 역세권 땅은 무조건 사라는 말은 잘못된 것입니다. 개발 계획은 시차가 있고 역세권 땅이라도 서울 시내 변두리나 수도권 전철역 중 장사가 잘 안되거나 임대가 안나간 건물이 많이 있는 곳이 있습니다. 아예 상권조차 형성되지 않은 이런 곳은 출퇴근 시 잘 살펴보면 눈에 들어옵니다. 주위의 친지나 동료의 부동산 투자 실패, 성공 사례도 살펴봐야 합니다. "이렇게 분석만 하다 언제 투자를 하느냐"고 조바심 할 필요는 없습니다. 주변을 잘 살펴 자신의 역량을 키워나가면 분명 기회는 옵니다. 1~2명 정도의 부동산및 토지쪽 관련 전문가도 인연을 쌓아가며, 출퇴근 시 잘 보이는 곳에 있는 허가 난 중개업소를 단골로 정하고 회사, 단골 음식점, 모임의 친구 동료와 좋은 관계를 가지고 그들을 잘 살펴보고 그들의 부동산 경제활동을 꼼꼼히 노트에 정리해 가면 길을 찾을 수 있습니다.

어느 유명한 시인에게 우체부가 물었습니다. "어떻게 하면 선생님처럼 시를 잘 쓸 수 있습니까?" 시인이 대답했습니다. "주변을 잘 살펴보십시오."

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