18회 민법 기출문제 분석 자료

8회 기출문제 분석자료

	기본서 내용		단원별 출제문제
민법총칙 (9문항)	1. 권리의 변동		◇ 권리의 변동(발생․변경․소멸)
	2. 법률행위의 목적		◇ 불공정한 법률행위
	3. 의사표시		◇ 허위표시
	4. 대 리		◇ 대리행위의 하자와 사기, ◇ 복대리권의 소멸, ◇ 표현대리(제126조), ◇ 협의의 무권대리
	5. 무효와 취소		◇ 유동적 무효, ◇ 소급효 여부
	6.조건과 기한
물권법 (14문항)	1. 물권법 총론		◇ 물권과 채권의 구별, ◇ 종합문제(공신력+ 법정지상권 + 취득시효) ◇ 물권적 청구권(대판 2006다82700의 사례) ◇ 물권의 변동에 관한 판례이론, ◇ 중간생략등기와 등기청구권의 법적 성질
	2. 점유권		◇ 점유보조자와 자주점유
	3. 소유권		◇ 소유권 종합(상린권 + 소유권의 취득) ◇ 공동소유 종합(최신판례포함)
	4. 용익물권		◇ 관습법상 법정지상권 ◇ 전세권
	5. 담보물권		◇ 유치권 ◇ 저당권설정계약과 객체 ◇ 저당권의 효력 ◇ 공동저당(계산문제)
계약법 (11문항)	총론	1.계약의 종류	◇ 계약의 종류
		2.계약의 성립	◇ 계약의 성립 ◇ 계약의 부당한 중도파기(판례문제)
		3.계약의 효력	◇ 동시이행항변권의 인정 여부 ◇ 위험부담 문제
		4.계약의 해제	◇ 해제권 발생
	각론	1. 매매	◇ 계약금 중 해약금 ◇ 매도인의 담보책임
		2. 교환	◇ 교환의 법적 성질
		3. 임대차	◇ 종합문제 ◇ 임차인의 권리와 의무
민사특별법 (6문항)	주택임대차보호법		◇ 대항력(전차인의 대항력 취득시점 판례문제)
	상가임대차보호법		◇ 상가법 조문
	가등기담보법		◇ 가담법의 기본적인 사례(저당권과 연결)
	집합건물법		◇ 조문과 판례문제
	실명법		◇ 경매와 관련된 계약명의신탁(2006다35117의 사례) ◇ 명의신탁 전반(배우자에 관한 판례)

제18회 공인중개사 민법 총평과 공부방향

1. 각 단원별 출제의 분포문제

출제의 분포는 예상했던 대로 민법총칙 9문항, 물권법 14문항, 계약법 11문항 그리고 민사특별법 6문항으로 적정하게 출제된 것으로 보인다.

2. 난이도 문제

① 난이도는 작년과 비슷하지만 수험생의 입장에서는 작년에 비해 정답을 찾기는 좀 쉬었을 것으로 보인다. 왜냐하면 작년의 경우 쉬운 문장의 함정을 예상과 다른 곳에 둠으로써 수험생들을 혼란에 빠지게 하였다. 즉 시험장에서는 쉽게 문제를 풀었으나 가답안에 따라 채점한 결과가 예상과 많이 달라지는 현상이 발생하였다.

② 그러나 18회의 경우 옳은 것을 찾는 문제가 21문항이나 되지만 정상적인 이해와 암기를 하면서 기본서를 정독하였다면 정답을 쉽게 찾을 수 있었을 것이다.

③ 그렇지만 모든 민법시험이 그러하듯이 단순한 암기가 아닌 실무와 관계되는 즉 실제 사회에서 일어나는 일들을 얼마나 해결할 수 있는가 하는 실무능력을 중시하는 경향에 따라 출제하다 보니 판례를 묻는 문제가 작년과 마찬가지로 29문제가 출제되었다. 이것은 앞으로의 시험에서도 동일하게 적용될 것으로 보인다.

④ 결국 올해는 시험장의 예상과 비슷한 점수가 형성될 것으로 보이므로 합격자수는 상향될 것으로 보인다.

3. 반복 또는 반복되지 않는 출제경향

① 위의 난이도와 중복되는 설명이지만 실제 실무와 관계되는 것이라면 반복되는 것도 또다시 출제될 수 있다는 것을 보여주고 있다. 그 예가 계약교섭의 부당한 중도파기이다. 작년의 경우 그 기본원리를 물었다면 올해는 그에 따른 중도파기한 자에 대하여 어떠한 책임을 물을 수 있는가 하는 점이 구체적으로 묻는 문제가 출제되었다.

② 위 ①의 경우와 같은 맥락이지만 매년 출제되던 분야가 올해는 출제에서 배제된 것도 있다. 즉 점유취득시효, 제3자를 위한 계약, 또는 해제의 효과가 올해는 출제되지 않았다. 그러나 이 분야는 민법의 기본적인 이해분야로서 올해 출제되지 않았다는 것은 내년 시험에서는 반드시 출제된다는 것을 암시하는 것이기도 하다. 왜냐하면 이 파트는 올해 중요판례가 있어서 당연히 예상했던 부분인데 새로운 판례를 너무 빨리 출제함으로 인한 공인중개사 시험에서의 문제점을 출제자가 인식하고 있는 것으로 보인다.

4. 기본적인 출제 포인트

① 모든 점을 감안하더라도 공인중개사 시험의 민법의 핵심은 제가 항상 강조했던 것처럼 기본서를 중심으로 이해와 암기를 병행하면서 이해중심으로 공부를 하여야 한다는 것이다.

② 즉 포기해도 되는 완벽한 판례문제(A형 기준으로 51번, 56번, 58번, 67번 등)는 사실 단기간의 수험기간으로 해결하기 힘들기는 하다. 기본적인 판례의 이론을 묻는 문제로서 이해가 없이는 풀 수 없는 문제이기 때문이다.

③ 그러나 그 문제를 포기하기에는 어쩐지 아쉽다. 이해중심으로 공부를 하다보면 자동으로 이해가 되는 문제이기 때문이다. 특히 58번 문제의 경우 임대아파트를 분양받은 자가 전대하고 임차인이 소유권을 취득한 경우, 분양잔대금을 지급하기 위해 대출을 받고 은행에 저당권을 설정하는 경우가 대부분인데, 이 경우 전차인의 대항력을 취득하는 시점은 저당권자와 관계에서 누가 우선하는가 하는 점은 전차인(소유권 취득시점을 기준으로 하면 임차인)의 대항력 취득하는 시점은 임차인보호라는 주택임대차보호법의 기본원리이기 때문이다. 이 판례는 기본서에는 없고 판례특강에서만 했던 것이므로 더욱 안타까운 생각이 든다.

5. 민법의 공부방향

① 결국 앞으로 어떻게 민법을 공부할 것인가 하는 점이 문제가 된다.

② 암기 위주의 공부는 안된다는 것은 지난 몇 년간의 기출문제를 통해서 입증된 바 있다.

③ 그렇다면 이해위주로 공부를 하여야 하는 것은 모든 민법시험의 기본이다.

④ 예를 들어 A형 43번처럼 가등기담보권과 저당권을 연결하는 사례, A형 52번처럼 사기와 대리를 연결하는 문제, 57번처럼 중간생략등기와 등기청구권의 소멸시효 진행여부, 또는 앞에서 예를 들었던 전형적인 사례문제는 종합적인 문제는 전방위적인 이해가 없이는 풀 수 없는 문제이다.

⑤ 그렇다면 결론은 정해지게 된다. 즉 최대한 이해중심으로 기본서를 정독하되 누가 얼마나 반복할 수 있는가하는 점이 민법을 정복하는 왕도가 될 수밖에 없는 것이다.

⑥ 그래서 제가 강조하는 것처럼 시험을 2달을 남겨두고 누가 기본서 반복을 많이 하는가 하는 점이 당락을 결정하는 가장 중요한 요소가 되는 것이다.

6. 판례의 중요성

① 아무리 강조해도 지나치지 않다. 매년 기출문제의 75%가 판례를 묻는다. 이것을 5년 동안 계속되어 온 공인중개사 민법의 기본흐름이다.

② 올해도 완벽한 판례를 문제가 작년에 비해 비중이 더 늘었다고 보아야 한다.

③ 그렇다면 이 판례는 일찍부터 시작해서 기본이론과 함께 계속반복해서 숙지하는 것이 기본적으로 필요하다는 생각을 가져야 한다.

④ 이론과 판례는 병행되어야만 판례는 의미를 가지게 된다는 것을 다시금 강조하고 싶다.

7. 올해의 가장 아쉬웠던 점

① 정상적으로 이해중심으로 민법을 공부하면 점수는 반복횟수가 많아짐에 따라 당연히 점수가 나오게 되는데 즉 시간이 지남에 따라 점수는 상향적이 될 수밖에 없는데 5월 또는6월에 1차의 부담으로 2차를 포기하시는 분들을 보면서 경험하지 않는 것에 대해 경험한 강의하시는 분들의 지혜와 축적된 경험에서 나오는 2차를 포기하지 마시라는 만류를 귀담아 듣지 않고 2차를 포기할 때 참으로 아쉬운 면이 너무 많았다.

② 그래서 저는 올해 1차 합격하고 내년에 2차를 할 것이라면 1차 중심으로 하되 2차를 포기하지 말자고 누차 강조했는데^^ ㅠㅠ... 민법의 공부양이 너무 방대하다는 것을 이해 못하는 바는 아니지만....

8. 결론

① 올해 합격하신 분들에게 진심으로 축하를 드립니다. 제가 강의 중에 항상 말씀드린 것처럼, 합격이 끝이 아니라 지금부터 실력 있는 공인중개사가 되기 위하여 끊임없이 노력하는 시작하는 자세가 필요하다는 것을 다시 한번 강조 드립니다.

② 그리고 올해 여러 가지 사정으로 실의에 빠져 계신 분들은 실망하지 마시기 바랍니다. 무엇을 할 것인가가 중요한 것이지, 언제부터 하는가 하는 것은 앞으로 우리가 나아가야할 수없이 많은 시간을 생각하면 그렇게 중요하지 않습니다. 늦었기 때문에 더 성공하시는 분들을 저는 많이 보았습니다.

③ 사실 저는 수험생의 입장에서는 가장 늦은 사람입니다. 아직 합격을 못했으므로...

9. 항상 여러분들과 함께하고자 노력하는 꿈꾸는 촌장이 되겠습니다.