[스크랩] 간발차이로 세금을 더 내게 되는경우

  3주택 중과세 기준은 잔금 청산일…
물려받은 집 먼저 팔면 2주택으로 양도세 내야

간발의 차이나 사소한 부주의로 안 내도 될 세금을 무는 경우가 속출하고 있다. 집을 사고 팔 때 잔금 청산일을 못 맞추거나, 순서를 바꿔 과세대상 주택을 먼저 파는 등의 경우다. 특히 덩치가 큰 부동산 매매에서 한 번 실수는 수백~수천만원의 세금으로 이어질 수 있다. 세금 전문가들이 전하는 ‘간발의 세(稅)테크’ 요령을 알아본다.

 

◆2주택자 집 사고팔 때 잔금 청산일 하루만 늦어도 3주택 중과세=지난 2003년 재혼한 A씨 부부는 사소한 부주의 때문에 안 낼 수 있었던 세금을 2000만원 넘게 냈다. 재혼 당시 주택을 각각 1채 갖고 있던 A씨와 부인 B씨는 좁은 옛집을 팔고 넓은 새집을 장만하기로 했다. 하지만 처음 집을 사기로 했던 사람이 계약을 취소하는 바람에 매각일정이 늦어져, 새집에 대한 잔금을 치른 후 5일이 지나서야 잔금을 받았다.

관할 세무서는 A씨 부부가 1가구3주택이 된 상태에서 기존 주택을 판 것으로 간주하고 2171만원의 양도소득세를 부과했다. 현행 세법은 잔금청산일을 기준으로 1가구3주택을 판정하기 때문이다. 국세심판원 관계자는 “만일 기존 주택 잔금청산일이 5일만 빨랐다면 A씨는 ‘혼인으로 인한 일시적 2주택’(결혼 후 2년 이내에 한 채를 팔면 비과세)에 해당되기 때문에, 세금을 한 푼도 내지 않아도 됐다”고 말했다. 불과 닷새 차이로 안 낼 수 있었던 세금을 수천만원 물게 된 것이다.

 

◆상속받은 주택 먼저 팔면 양도세 과세=C씨는 아버지에게 상속받은 주택을 팔았다가 1000만원이 넘는 양도소득세를 부과당했다. 1가구1주택이었던 C씨는 상속으로 인해 일시적 2주택이 됐는데, 상속받은 주택을 먼저 팔면 1가구2주택으로 몰려 양도세를 내야한다는 것을 몰랐던 것이다. 신한은행 한상언 재테크팀장은 “만일 C씨가 원래 가지고 있었던 집을 먼저 팔았다면 양도세 과세대상이 아니다”면서 “주택을 상속받은 경우, 어떤 집을 먼저 파느냐하는 순서에 따라 세금을 내고 안 내고가 달라진다”고 말했다.

 

◆배우자에게 증여받은 주택 5년 내에 팔면 중과세=배우자로부터 증여받은 집이나 땅을 팔 때는 매매시점에 주의해야 한다. 증여일(증여등기접수일)로 부터 5년 이내에 팔면 세금을 많이 물어야 하기 때문이다. 현행 세법은 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 팔 경우, 취득원가를 증여시점이 아닌 배우자의 최초 취득 당시로 계산하므로 양도차익이 커진다.

◆사업자등록 20일 이전 경비는 부가세 환급 못 받아=자영업자가 사업을 시작할 때는 사업자등록 시점을 잘 따져야 한다. D씨는 지난 5월 식당을 개업하기 위해 5500만원(부가가치세 포함)을 들여 인테리어공사를 마친 후 6월 말에야 사업자등록을 했다. D씨는 7월 부가세신고기간에 매입세액 500만원을 환급해달라고 세무서에 신청했다가 거부당했다. 부가세법에 따르면, 사업자등록 직전 20일 이내의 지출만 매입세액 공제를 받을 수 있기 때문이다.

출처 : 부동산은 과학이다

글쓴이 : 도전과 용기 원글보기

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