[스크랩] 2007 공인중개사 학습전략 (표준목차 반영)

Ⅰ. 2007년 공인중개사시험 학습방법

한국법학원 부동산학개론 전임교수 김백중

cafe.daum.net/kbjkbj

1. 공인중개사 시험공부는

① 지금까지는 하기 싫었던 공부, 억지로 했던 공부였지만 공인중개사 공부는 하고 싶은 공부, 즐기는 공부가 될 것입니다.

② 지금까지 했던 공부는 별로 써먹지 못한 공부였지만 공인중개사 공부는 진짜 사회생활에 필요한 공부가 될 것입니다.

③ 지금까지는 ‘최소비용의 최대효과’원칙에 부합하지 않는 공부였지만 공인중개사공부는 효율적 공부가 될 것입니다.

④ 공인중개사를 공부하는 앞으로 일년간은 즐겁고 활기찬 생활은 기본이고, 일년 후 공인중개사 자격증은 보너스가 될 것입니다.

2. 공인중개사시험은 ?

(1) 부동산에 관한 모든 것을 학습하되, 특히 중개와 관련된 내용을 자세히 배우는 과정이 될 것입니다.

(2) 앞으로 여러분이 보는 부동산의 개념은 복합개념의 부동산 (왜냐하면 전문가니까^^)

   ┌ 법률적 개념 ┬ 사법상 내용 : 소유권, 제한물권, 용익물권 등 ⇒ 민법

   │             └ 공법상 내용 : 지역지구제, 건축제한 등 ⇒ 공법

   ├ 기술적 개념 : 건축공법, 지형, 지반, 구조 등

   └ 경제적 개념 : 부동산의 가치에 영향을 미치는 요인과 그 효과 (수요와 공급)

                    ⇒ 부동산학개론

3. 공인중개사시험 합격을 위한 구체적인 학습방법

(1) 합격에 필요한 최소한의 학습시간 (수업4시간 + 자율6시간 기준)

① 머리가 팽팽 돌아가고 기본적인 부동산 상식이 있는 수험생 : 4개월 이상

② 그래도 자격시험의 경험과 요령이 있다고 자부하는 수험생 : 6개월 이상

③ 왕년에 공부는 좀 했는데 책 놓은지 10년 이상 지난 수험생 : 8개월 이상

④ 전형적인 그냥 아줌마 또는 그냥 아저씨 : 10개월 이상

※ 절대적인 수험시간이 부족하신 분은 하루의 공부시간을 늘려야 되고, 공부시간을 늘리기 힘들다면 1차만 집중적으로 공부하십시오

(2) 필요한 수험서 및 도구

① 기본서 1권         ② 예상문제집 1권              ③ 모의고사 문제집 1권

④ 쌀집 계산기        ⑤ 부동산에 대한 관심 (지식검색)

3. 필요한 학습도구

(1) 학원수강의 경우

학원수강의 경우 학습의 능률성 측면․수험정보수집의 측면․학습의 나태함 또는 매너리즘을 극복할 수 있다는 측면․인적 교류 및 합격 후 창업에 도움을 받을 수 있다는 점․학습장소(자습실)를 제공받을 수 있다는 점 등의 측면에서 독학보다 유리합니다

① 강사를 적극 활용한다.

강사는 중요한 내용(시험에 자주 출제되는 내용)을 지적해 주고, 혼자서 이해하기 어려운 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 도와주는 사람입니다. 적극 활용하십시오. ⇒ 강사가 이뻐보이면 그 과목이 재미있어지고 또 친해놓으면 모르는 것이 있을 때 주저없이 질문도 가능해집니다.

② 주변의 동료 수험생을 적극 활용한다.

동료 수험생들과 끈끈한 인간적인 정을 나누면서 나태함이나 매너리즘을 극복하고 꾸준히 정진하십시오. 공인중개사 시험은 마라톤입니다. ⇒ 학원에 나오는 것이 즐거움이 될 수 있도록 환경을 만드세요

③ 학원을 적극 활용한다.

필요한 수험정보의 수집, 자습실의 활용, 비디오나 인터넷의 활용, 모의고사, 합격 후 진로에 대한 도움 등 학원은 단지 지식만 제공하는 장소가 아닙니다. 적극 활용하세요.

(2) 동영상의 경우 

학습에 대한 의지가 확실하고 가정에서 공부할 수 있는 여건이 충분하다면 반복학습이 가능한 동영상 학습이 학원수강보다 더 유리할 수도 있습니다. 통상 동영상은 기본이론, 심화이론, 문제풀이 기타 등등 많은 종류가 있는데 심화이론만 듣고 혼자서 문제를 푸는 것이 가장 알뜰한 학습방법입니다. (기본이론과 심화이론은 큰 차이가 없는 것이 대부분입니다)

(3) 독학의 경우 

독학하겠다고 마음먹는 분들은 대부분 공부에 어느 정도 자신이 있는 분들이거나, 아니면 공인중개사 시험이 별 것 아니라고 생각하시는 분들이 많습니다. 독학의 경우에는 두꺼운 기본서보다는 오히려 단권으로 된 기본서를 권합니다. 그리고 모르는 내용을 질문할 수 있는 자신만의 공간을 찾으십시오. 요즈음은 유명 강사들이 운영하는 카페가 많기 때문에 이런 곳에서 질문을 하시면 됩니다. 단 여러 곳에서 공짜로 주는 자료라고 해서 전부 다운받으시면 오히려 공부에 지장만 받게 됩니다. 필요한 자료는 기본서 하나와 문제집 하나면 충분합니다. 그리고 카페는 질문의 장으로 활용하십시오. (공사모 카페의 경우 메인화면 중간정도에 유명한 강사의 카페가 등록되어 있습니다. 부동산학개론의 경우는 제 카페를 이용하세요 ^^)

4. 구체적인 학습방법

(1) "기출문제 분석 → 기본서 숙독 → 예상문제풀이 → 모의고사 " 로 학습한다

① 기출문제 분석 : 출제범위와 출제빈도 및 출제수준을 파악한다.

② 기본서 숙독 : 모르는 내용을 넘어가더라도 다독하는 것이 훨씬 유리하다.

③ 예상문제풀이 : 틀린 문제는 반드시 오답노트를 만들어서 내 것으로 만든다. (틀린 문제를 반복해서 틀리는 경우가 많습니다)

④ 모의고사 : 실제시험과 같은 상황에서 최소한 2회 정도는 직접 참여한다.

(2) 과목별 목표점수를 정하고 학습시간을 할당한다.

① 공부하기 힘든 과목은 60점을 목표로 하여 공부량과 학습시간을 정하고 자신있는 과목은 80점을 목표로 공부한다. (통상적인 수험생들의 경우 1차과목의 경우는 민법과 학개론을 모두 70점을 목표로 공부하고, 2차 과목은 공법은 60점, 중개법령은 90점 정도를 목표로 공부합니다)

② 최근에는 1차 과목의 경우 민법이 당락을 좌우하는 경우가 많습니다. 그리고 민법은 모든 법과목의 가장 근간이 되므로 확실하게 내용을 이해해 둘 필요가 있는 과목입니다.

(3) 중요한 부분을 집중적으로 그리고 확실히 공부한다.

① 기출문제를 확실히 이해한다.

객관식 시험에서 중요한 부분은 학문상 중요한 내용이 아니라 시험에 자주 나오는 내용이다. 전년 출제자 중 60%정도는 다음 출제자로 들어가며, 객관식에서 출제가능성이 높은 지문은 누가 보아도 큰 차이는 없으므로 객관식 시험에서 기출문제를 제대로 분석하는 것이 대단히 중요합니다. 그러나 그렇다고 같은 문제가 똑 같이 출제되는 것은 아니고 그 유형은 매년 조금씩 달라집니다. 결론은, 기출문제가 나왔던 테마를 집중적으로 공부하고 그 테마에서 어뗳게 문제가 변형되더라도 풀 수 있을 정도로 완벽하게 이해를 하라는 것입니다.

⇒ 기본적으로 60점은 확보가 가능해집니다.

② 난이도가 너무 높거나 출제가능성이 낮은 내용은 과감히 버린다.

출제된 적도 없고, 출제가능성도 희박해 보이며, 내용을 이해하는데 많은 시간과 노력이 필요한 테마라면 절대 공부해서는 안됩니다.

(4) 정답을 빨리 찾는 능력과 시간안배능력을 기르도록 한다.

① 공인중개사 시험에 합격하기 위해서는 두 가지 능력이 필요합니다. 첫째가 학습내용을 정확하고 많이 이해하는(이 둘중에는 정확하게가 더 중요합니다) 것이고, 둘째가 주어진 시간 안에 빨리 그 문제를 풀어내는 것입니다. 1차시험의 경우 특히 시간조절능력이 문제가 됩니다.

② 1차 100분 중 민법이나 학개론 중 한 과목에 60분 이상을 소요해 버리면 다른 과목은 절대시간이 부족한데다가 마음까지 조급해져서 과락 넘기기조차 버거워집니다.

③ 재수생 중에서 한 과목은 고득점 했는데 다른 과목에서 과락을 당했다면 대부분 시간조절에 실패한 것입니다. 시간조절능력도 꾸준히 연습해야 이루어지는 것임을 절대 간과하지 마십시오.

5. 글을 마치며

여러분은 이제 공인중개사공부에 입문하셨습니다. 아니 부동산공부에 입문하셨다고 하는 것이 더 정확하겠네요. 공인중개사는 부동산전문가의 출발점이지 종착점이 아니니까요. 여러분의 어려운 결정이 여러분 인생에 득이 될지 실이 될지는 여러분의 자세에 달려 있습니다.

고시공부가 아닌 즐기는 공부습관을 가지고, 확실한 스케쥴표를 만들어 규칙적으로 공부하면서, 최대의 효과를 끌어낼 수 있는 효과적인 공부방법을 가지고 공부하면, 또한 동료, 학원직원, 강사와 친하게 지내면서 공부한다면 어찌 앞으로의 1년이 즐겁고 유익하지 않겠으며, 합격하지 않을 수 있겠습니다 ?

2007년 10월 28일 시험을 치고 나오면서 합격․불합격 여부를 떠나(물론 합격은 하셔야지요 ^^), 부동산공부를 한 지난 1년간이 내 인생에서 정말 유익한 시간이었다고 느낄 수 있도록 최선을 다하실 것이라고 생각합니다.

Ⅱ. 부동산학개론 학습전략

1. 학습량(학습의 폭과 깊이)을 정확히 정한다.

(1) 부동산학개론에서 최고점수는 80점이다. 

학개론에서 80점을 받고 민법에서 40점을 받으면 합격하지만 학개론에서 82점을 받고 민법에서 38점을 받으면 떨어진다. 즉 학개론에서 80점 이상의 점수는 필요없는 점수이다.

(2) 모든 내용에 대해 깊숙히 접근하려는 태도는 탈피해야 한다.

학개론은 수학처럼 1+1=2의 등식이 성립하는 학문이 아니다. 또한 학개론은 종합과학의 성격을 지니므로 그 양이 방대하다. 결론적으로 말해 모든 내용을 완벽하게 공부하려고 하는 사람은 반드시 시험에 떨어진다.

(3) 학습의 폭과 깊이는 기출문제를 분석하면 알 수 있다.

기출문제는 개관식시험의 바이블이다. 2달을 공부해도 합격하는 사람이 있는 것은 기출문제를 제대로 분석해서 시험에 꼭 필요한 양과 깊이만 공부했기 때문이다.

2. 중요한 부분을 집중적으로 그리고 확실히 공부한다.

(1) 공부 안하면 20점, 공부하면 80점 받는 부분을 집중적으로 공부한다.

구체적으로 확립된 견해가 있는 것이 아니고 추상적인 내용이 주를 이루는 부분은 공부 안하면 40점이고 공부하면 60점 정도가 나온다. 그러나 부동산투자, 금융, 정책, 감정평가는 내용이 구체적이기 때문에 공부하지 않으면 하나도 모르는 반면 공부를 확실히 하면 거의 모두 맞출 수 있다. 공부는 후자를 집중적으로 해야 한다.

(2) 5년에 한번씩 나오는 문제보다는 매년 나오는 문제를 집중적으로 공부한다.

부동산활동 중 관리, 광고, 보험, 신탁, 마케팅, 컨설팅 등은 출제가능성이 아주 낮은 분야이고 권리분석, 중개, 입지 등은 보통수준으로 출제되며 투자, 금융, 정책, 감정평가는 집중적으로 출제된다. 집중적으로 출제되는 부분만 확실히 알면 합격은 보장된다.

3. 구체적인 학습방법

① 어정쩡하게 10개의 지문을 아는 것보다 중요한 지문 1개를 확실히 알아야 한다.

② 첫자암기를 유용하게 활용한다. (이해와 암기는 동반상승작용)

③ 문제를 빨리 푸는 것은 연습으로 해결한다. ( ①+②=빠른 문제풀이 )

④ 상대개념이 있는 용어는 반드시 같이 이해한다.

⑤ 아는 지문을 반복하는 것보다는 모르는 것을 새롭게 깨쳐야 실력이 향상된다.

⑥ 강사가 중요하다고 했는데 이해가 되지 안는 지문은 알 때까지 질문한다. (체면 무시)

Ⅲ. 부동산학개론 출제경향분석

18회 표준목차 및 시험범위를 모두 반영

18회 예상40선 제목	내용	15,15추가,16,17회 기출문항수
01. 복합개념의 부동산	법률적 / 기술적 / 경제적 측면의 부동산	5
02. 토지의 분류 및 토지용어	후보지와 이행지 / 필지와 획지 등	2
03. 토지의 특성	자연적 특성과 인문적 특성의 파생현상	3
04,05. 수요와 공급 일반론	수요의 법칙 / 수요의 변화와 수요량의 변화	8
06. 수요와 공급의 탄력성	탄력성의 개념 / 탄력도의 계산	3
07 부동산시장	개념 / 기능 / 특성 / 부동산수요,공급의 특징	2
08. 효율적 시장이론	효율적시장 / 할당적효율성 / 정당한 정보비용	2
09. 부동산경기변동	경기변동 특징 / 순환국면별 현상 / 측정지표	3
10. 입지론 (주거, 농업, 공업)	최적주거입지 / 튀넨 / 베버 / 뢰슈  등	3
11,12 입지론 (상업)	크리스탈러 / 레일리 / 허프 / 넬슨 등	7
13,14 부동산정책 개관	토지정책 / 주택정책	8
15. 임대료규제, 임대료보조	분양가상한제 / 원가연동제 / 여과현상	6
16. 공공임대주택건설, 부동산세금	사적시장과 정부시장의 효과 /전가와 귀착	2
17. 지역지구제	외부효과의 개념 / 지역지구제의 장단기효과	3
18. 부동산투자 개요	지렛대효과 등	4
19. 화폐의 시간가치 계산	저당상수 등	2
20. 비용과 편익분석	세후현금수지와 세후지분복귀액의 계산과정	5
21. 위험과 수익	위험과 수익의 상쇄관계(비례관계)	3
22, 23 타당성분석과 투자결정	DCF기법과 어림셈법 비율분석법	8
24. 포트폴리오 이론	비체계적위험의 제거와 상관계수 등	4
25. 부동산금융 개관	기초용어 (LTV, DTI, 기준금리와 가산금리)	5
26. 1차 저당시장	금융위험, 고정금리와 변동금리, 상환방법	5
27. 2차 저당시장	저당유동화의 개념과 구조. MBS의 종류	4
28. 공급자금융	리츠(법개정내용), PF방식 (BTL방식 등)	3
29. 부동산이용활동	최유효이용, 토지이용의 집약도, 도시화현상	3
30. 부동산개발 1	부동산개발의 개념과 절차	8
31. 부동산개발 2 (사적주체)	지주공동개발 (사업위탁, 토지신탁, 등가교환)	3
32. 부동산개발 3 (공적주체)	매수방식(공영개발), TDR 등	1
33. 부동산관리	복합개념의 관리, 관리방식, 임차자 선정 등	4
34. 부동산마케팅 (광고포함)	세가지 차원의 마케팅 및 4P MIX 전략	5
35. 감정평가개요 및 가치형성원리	가치와 가격, 가격형성원리 등	3
36. 부동산가격제원칙	최유효이용원칙, 균형의 원칙, 적합의 원칙 등	3
37. 지역분석 및 개별분석	양자의 비교, 인근지역, 동일수급권 등	3
38. 원가법	재조달원가, 감가수정, 복성가격 계산	5
39. 수익환원법	순수익, 환원이율의 산정, 자본회수의 방법	5
40. 거래사례비교법 및 기타 임료평가	사례의 선택기준, 정상화작업, 적산법 등	8

【2007년 출제예상테마 및 테마별 기초 암기사항】

테마 1 : 복합개념의 부동산 (법기경 / 기공자환위)

복합개념이란 법률적, 기술적 경제적 측면의 부동산을 말하는데 이 때 기술적 측면으로서의 부동산이란 공간, 자연, 환경, 위치로서의 부동산을 의미한다.

테마 2 : 토지의 분류 및 토지의 용어 ( 택농임후 /  주상공이 )

① 대분류 : 택지, 농지, 임지, 후보지

② 소분류 : 주거지, 상업지, 공업지, 이행지

테마 3 : 토지의 특성 (부부영개인 / 용병사)

① 자연적 특성 : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성.

② 인문적 특성 : 용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 사경행적 위치의 가변성

테마 4. 5 : 수요와 공급 일반론

그래프를 통해 수요곡선 또는 공급곡선의 이동시키기 ⇒ 원래균형점, 단기균형점, 장기균형점의 관계알기 및 수요함수와 공급함수를 통한(2차 연립방정식) 균형가격 찾기

테마 6 : 수요와 공급의 탄력성 (주장세수신수비탄)

주거용이 상업이나 공업보다, 장기가 단기보다, 전체시장보다는 세분된 시장에서의 수요가, 수요가 공급보다, 신규주택은 수요가, 비쌀수록 탄력적이다.

테마 7 : 부동산시장론 (완전다동진정)

완전시장 : 다수의 수요공급자이면서 가격수용자 + 동질적인 재화 + 진입과 탈퇴의 자유 + 정보의 완전성

테마 8 : 효율적 시장이론 (약준강 / 완강할 / ○△×)

① 효율적시장의 구분 : 약성시장(기술적분석), 준강성시장(기본적분석), 강성  

② 할당적 효율성 : 완전시장 < 강성시장 < 할당시장

③ 정당한 정보가치 계산 :

                                  1년 후        지금

확실히 개발 ○ (확률)

불확실      △ :  확률별 가중평균

실히 개발 × (확률)

테마 9 : 부동산경기변동 (하회상후)

건축순환국면 : 하향시장 - 회복시장 - 상향시장 - 후퇴시장

테마 10 : 주거, 농업, 공업입지론 (중량증가보편시장)

중량이 증가하는 산업과 보편원료를 많이 사용하는 산업은 시장지향적 입지가 유리하다

테마 11․12 : 상업입지론 (중요재 / 거리의 제곱에 반비례 / 비유중회)

① 중심지의 성립요건 : 중심지가 성립하기 위해서는 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있어야 한다.

② 중심지 인력의 크기는 그 중심지의 인구수에 비례하고 배후지까지의 거리의 제곱에는 반비례한다.

③ 가능매상고의 산정방법 : 비율법, 유추법, 중력모형, 회귀모형이 있다.

테마 13․14 : 부동산정책 개관 (악비지해복 / 마의방통 / 개국초상집(직))

① 부동산문제의 특징 : 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단의 다양성, 복합성 

② 필요적 공가 : 마찰적공가, 의도적공가, 방기현상에 의한 공가, 통계적공가

③ 개발이익의 환수방법 : 국유화법, 초과매수법, 상쇄법, 직접부과법

테마 15 : 임대료규제․보조 (규제투기 / 보조여과)

분양가나 임대료를 규제하면 투기가 발생하고 임대료를 보조하면 하향여과현상이 나타난다.

테마 16 : 공공임대주택건설․부동산세금 (공적사적이중가격 / 간비역이니 형누하라)

① 공공임대주택을 공급하면 공적시장과 사적시장은 이중가격이 형성된다 /

② 간접세에 비례세를 부과하면 역진적인 효과가 발생하므로 형평성을 위해서는 누진세부과가 바람직하다.

테마 17 : 지역지구제 (외시정지경효 / 부과다규제)

① 외부효과가 발생하면 시장실패가 발생하고 이러한 시장실패를 수정하기 위해 정부는 지역지구제를 시행하는데 이는 효율성을 위한 정부의 경제적기능에 해당한다.

② 부의 외부효과가 발생하면 시장에서 필요한 양보다 과다생산되므로 정부를 이를 규제하게 된다.

테마 18 : 부동산투자개요

세전지분수익률 = (총수익-이자) / 지분투자액 / 지렛대는 지분수익률의 진폭을 크게 한다.

테마 19 : 화폐의 시간가치

저당상수 ① 현가공식 ② 역수는 연금의 현가계수③ 작은 돈 구하라 (상환액)

테마 20 : 비용과 편익분석 (가유순전후 / 공경은정 / 공부소감자비)

① 영업수지의 계산과정 : 가능조소득-유효조소득-순영업소득-세전현금수지-세후현금수지 /

② 차감항목 : 공실 및 불량부채-영업경비-은행(저당지불액)-정부(세금) /

③ 영업경비에 포함되지 않는 항목 :

   공실 + 부채서비스액 + 소득세 + 감가상각비 + 자본적지출액 + 비소멸성 보험료

테마 21 : 위험과 수익

투자가치 =                 영구순수익 (=총수익 - 총비용) 

           요구수익률(=무위험률 + 위험할증률(리스크 프리미엄) + 예상인플레율)

테마 22․23 : 타당성분석과 투자결정 (순수내 / 어비회전)

① DCF법 : 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법

② 안DCF법 : 어림셈법 (승수법과 수익률법). 비율분석법(대부비율, 부채감당률, 영업경비비율 등),  회계적기법(회수기간법 등), 전통적평가기법

테마 24 : 포트폴리오이론 (비체위제거 / 상관마 / 무효접)

① 포트폴리오이론은 수익을 유지하면서 비체계적위험을 제거하는 것이다.

② 분산투자는 상관계수가 마이너스 1에 가까운 투자안에 분산투자하는 것이 유리하다.

③ 투자자의 무차별곡선의 효율적 전선이 접하는 점이 그 투자자의 최적의 포트폴리오가 된다.

테마 25 : 부동산금융개관

① 실질이자율=명목이자율 마이너스 인플레율 /

② 부동산금융의 원칙 : 자금확보 + 장기저리 + 안전확보(채권보전) + 유동화 (실명마인 / 자장안줘유)

테마 26 : 1차 저당시장 (시상인시하조 / 변동팔고정구 / 가재쪼잔)

① 대출자(은행)가 고정금리가 자금을 대출한 경우 시장금리가 상승하면 인플레위험이 발생하고 시장금리가 하락하면 조기상환위험이 발생한다. 

② 변동금리는 팔프로이고 고정금리는 구프로이다 

③ 변동금리는 가변이자율저당, 재협정이자율저당, 쪼정이자율저당, 잔금(가격수준)조정저당이 있다

테마 27 : 2차 저당시장 (구조 / 금리 / MPTS, MBB, MPTB, CMO)

테마 28 : 공급자금융 (리츠의 법 개정내용과 부동산펀드와의 비교)

테마 29 : 부동산이용활동 (최통예지 / 집약은 한계요 조방은 총이다 / 고전하늘 / 동선다다)

① 최유효이용 : 통상인을 기준 + 예측가능한 이용 + 지속적인 이용 /

② 집약한계는 한계수입과 한계비용이 같게 되는 집약도, 조방한계는 총수입과 총비용이 같게 되는 집약도

③ 고전학파는 토지를 하늘이 준 무상공여물로 인식하므로 토지는 인간이 만든 다른 자본과 달리 별개로 보며 토지사용에 대한 대가인 지대를 불로소득으로 본다 

④ 도시성장구조이론에는 동심원이론 - 선형이론 - 다핵심이론 -다차원이론이 있다

테마 30 : 부동산개발 (개념과 절차)

① 시장분석 : 시장에서의 채택가능성(시장성) 평가 / 도시지역, 근린지역, 부지, 수요와 공급분석 / 흡수율분석

② 경제성분석 : DCF분석을 통한 개발사업의 수익성 평가와 투자여부의 최종결정

테마 31 : 민간에 의한 부동산개발 (자공토컨 / 대금투사)

① 민간개발 : 자체사업, 지주공동사업, 토지신탁, 컨소시험

② 지주공동사업 : 공사비대물변제, 공사비분양금정상, 투자자모집, 사업위탁

테마 32 : 정부에 의한 부동산개발

TDR / 개발권과 소유권의 분리 / 보상이 필요할 정도의 이용규제에 적용

테마 33 : 부동산관리. (주연조 / 비율기추 / 전신안노완 / 성성쇠천악)

① 주거용부동산은 연대성(유대성)을 기준으로 임차인을 선택하고 조임대차계약을 많이 한다

② 비율임대차 = 기본임대료 + 추가임대료

③ 건물의 수명현상 : 전개발단계-신축단계-안정단계-노후화단계-완전폐물단계

④지역의 수명현상 : 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기

테마 34 : 부동산마케팅 (시고관 / 세표차(STP) / 제가유홍(4P MIX) )

① 마케팅의 세가지 차원 : 시장점유(공급자차원)마케팅 + 고객점유(수요자차원)마케팅 + 관계(브랜드)마케팅

② 시장점유 마케팅의 STP전략 : 시장세분화 + 표적시장선점 + 차별화전략

③ 차별화의 4P 전략 : 제품 + 가격 + 유통 + 홍보

테마 35 : 평가개요 및 부동산 가격형성원리 (일부구독병 / 개오시종 / 효상유이 / 일지개)

① 물건별 평가의 예외 : 일괄평가, 부분평가, 구분평가, 독립평가, 병합분할평가

② 가치와 가격의 구분 : 개념, 오차, 시점, 종류

③ 가격발생요인 : 효용 + 상대적 희소성 + 유효수요 + 이전성

④ 가격형성요인 : 일반적요인 + 지역요인 + 개별요인

테마 36 : 가격제원칙 (균체배기개별기능)

가격제원칙 중 균형의 원칙, 수익체증체감의 원칙, 수익배분의 원칙, 기여의 원칙은 개별분석을 통해 분석하며 이들 원칙에 위배되면 기능적감가가 발생한다. 

테마 37 : 지역분석 (인유동)

근거 : 인접성, 부동성 / 목적 : 표준적이용과 가격수준 / 분석대상 : 인근지역, 유사지역, 동일수급권 / 가격제원칙 : 적합, 경제적감가 / 순서 : 선행

테마 38 : 원가법 (총부단변 / 내분관 / 상정률 / 재총나경)

① 재조달원가 산정방법 : 총가격적산법, 부분별단가적용법, 단위비교법, 변동률법 

② 감가수정방법 : 내용년수법, 분해법, 관찰감가법

③ 내용년수법의 종류 : 상환기금법, 정액법, 정률법

④ 복성가격 산정공식 : 재조달원가 - (총감가액/경제적나이) * 경과년수

테마 39 : 수익환원법 (시요투엘부 / 연상직 / 금보증)

① 환원이율 산정방법 : 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법

② 자본회수율 산정방법 : 연금법, 상환기금법, 직선법

③ 할인현금수지분석법의 가정 : 금융조건, 보유기간, 가치증감에 대한 예상

테마 40 : 거래사례비교법 (위물시사 / 사사시지개면 / 유대비수조 / 비금연)

① 사례의 선택기준 : 위치의 유사성, 물적유사성, 시점수정가능성, 사정보정가능성

② 사례정상화 : 사례의 거래가격*사정보정*시점수정*지역요인비교*개별요인비교*면적비교

③ 영미식 : 유사매매사례의 수집-대표성없는 매매사례의 제거 - 비교매매사례의 선택-수정-시산가치의 조정

④ 비교매매사례의 수정방법 : 비율수정법, 금액수정법, 연속수정법 

 

출저 : 김백중 교수님 카페 cafe.daum.net/kbjkbj

출처 : 공인중개사를 사랑하는 모임™

글쓴이 : null 원글보기

메모 :