내놓는 정책마다 전세난 불붙여

[굿바이 전세]③ 내놓는 정책마다 전세난 불붙여

조선비즈 | 이진혁 기자 | 입력 2015.03.21 06:01 | 수정 2015.03.21 06:01

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▲전세금이 치솟고 있다. 기준금리가 사상 최초로 1%대로 떨어지면서 전세난은 더욱 심각해질 것으로 전망된다. /조선일보DB

전세물건이 줄어들면서 전세금도 천정부지로 치솟자 "전셋값이 미쳤다"는 말까지 나오고 있다. 저금리 기조가 장기화되면서 전세난이 심해진 측면이 크지만, 정부가 적절한 정책을 제때 내놓지 못하면서 악화된 영향도 크다고 전문가들은 분석한다.

부동산 업계에서는 "전세난을 당장 잡는 건 불가능"하다"며 "정부가 사실상 전세난에 손을 뗐다"는 얘기까지 나오고 있다. 당장 살 집이 필요한 서민층의 부담은 커지고 있다.

 

◆ 9번의 부동산 정책에도 못 잡은 전세난

박근혜 정부 2년 동안 부동산 부양 정책은 9번 나왔다. 이 정책들은 대부분 대출과 세제 규제를 풀어 집값을 올리고, 거래량을 늘리려고 한 것이었다. 실제로 대출 금리가 낮아지자 신규 분양시장이 살아났고, 주택 매매량이 늘어나면서 부동산시장은 회복 조짐을 보였다.

하지만 전세만큼은 예외였다. 9번의 정책을 내놓는 동안 전세난은 계속 심각해졌다. 전문가들은 정부 정책이 시작부터 잘못됐다고 본다. 우선 공공임대주택 보급이 턱없이 부족했다. 수요와 공급의 균형을 적절하게 파악하지 못한 셈이다.

2013년 기준으로 내 집에 사는 비율을 뜻하는 자가거주율은 53.8%에 불과한 상황인데, 장기 임대주택 비율은 전체 주택의 5% 수준에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 평균의 약 절반 정도 수준이다.

정부는 올해 12만가구를 공급하며 역대 가장 많은 공공임대주택을 짓겠다고 했지만, 한발 늦었다는 지적이 많다. 아파트를 짓는데, 걸리는 시간이 적어도 2년은 걸리기 때문에 당장 효과를 볼 수 없다는 설명이다. 지난해 정부는 8만8000가구, 2013년에는 8만가구의 공공임대주택을 보급했다.

정부가 내놓은 정책도 전세난을 직접적으로 해결하기에는 부족한 점이 많았다. 집을 사는 쪽에 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 실제로 2013년 4월에 내놓은 4·1부동산 대책의 경우 다주택자 양도세 중과폐지와 주택구입자 양도세 한시 면제, 수직 증축 리모델링 허용이 주요한 내용이다. 주택 매매를 활성화하는데 초점이 맞춰졌다.

이후 나온 정책도 마찬가지다. 지난해 7·24 정책을 통해 나온 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상향 조정, 지난해 연말 국회서 통과된 민간택지 분양가 상한제 폐지와 재건축초과이익 환수제 유예 등 '부동산 3법', 올해 1월 나온 '1%대 주택담보대출' 모두 매매에 초점이 맞춰져 있어 전세난을 해결하기에는 역부족이었다고 전문가들은 말한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "전세자금 대출을 통해 전세난을 해결하려는 정책을 내놓다 보니 정작 고가 전세만 나오면서 전체적으로 전세금이 올랐다"며 "국민 소득 수준별로 정부 정책의 수혜 강도도 달랐어야 하는데, 이런 점이 부족했다"고 말했다.

◆ 기준금리 1%대, 전세의 종말

기준금리가 사상 최초로 1%대(1.75%)에 진입하면서 전세난은 더 심각해질 것으로 전망된다. 그나마 남아있던 전세 물량이 모두 월세로 전환될 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 전세의 종말이 다가오고 있다고 말한다.

전세물건이 줄어드고, 월세가 비싸지면 서민들의 주거비 부담은 한층 커지게 된다. 이런 상황을 방지하기 위해선 결국 장기적인 계획 아래 정부가 임대주택 공급을 늘려야 한다고 전문가들은 말한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "중장기적으로 임대주택 공급을 늘려야 하며, 단기적으로는 전세 물건을 내놓는 임대인에게 양도세 면제나 재산세 혜택 등의 지원을 해주는 것이 필요하다"고 말했다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원도 "현재 주택시장은 소형주택 공급이 부족한 상황"이라며 "중장기적으로 소형주택이나 임대주택의 공급을 늘려 수요 공급을 조절, 매물 가격을 안정시켜야 한다"고 했다.