[토요기획]수익+주거 두 토끼 잡기.. "상가주택 용지, 없어서 못 팔아"

[토요기획]수익+주거 두 토끼 잡기.. "상가주택 용지, 없어서 못 팔아"

은퇴 베이비부머, 상가 투자에 눈뜨다

동아일보 | 입력 2015.01.03 03:03 | 수정 2015.01.03 03:11

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지난해 12월 31일 오후 경기 성남시 판교신도시 서판교 카페 거리. 1층의 가게와 2, 3층 주택으로 구성된 상가주택들이 거리를 가득 채우고 있다. 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있는 상가 투자에 대해 은퇴한 베이비부머들의 관심이 최근 부쩍 높아졌다. 성남=최혁중 기자 sajinman@donga.com

경기 성남시 판교신도시 남단의 운중로를 따라가다 보면 3층 건물 200여 채가 모여 있는 서판교 상가주택 거리가 나온다. 각 상가주택은 1층에는 상가가, 2층과 3층에는 주택이 들어서 있다. 1층 상가에 카페와 빵집, 냉면집, 족발집 등이 들어찬 이곳은 주중에는 점심을 먹으러 오는 인근 회사 직원들로, 주말에는 브런치를 즐기는 판교 거주자들로 붐비는 판교의 명소다. 판교신도시에 상가주택이 들어서기 시작한 지 5년째. 판교 상가주택 거리는 주택 임대와 상가 임대가 안정적으로 정착된 성공 사례로 자리 잡아가고 있다.

베이비부머가 조성한 서판교 카페거리

서판교 상가주택 거리를 조성한 주역은 은퇴한 베이비부머들이다. 노후 대비를 위해 하나둘 지은 상가주택들이 모여 상가주택 거리가 형성됐다. 이 주변 N공인중개사무소 관계자는 "서판교 상가주택을 지은 사람 중 절반 이상이 은퇴한 베이비부머"라며 "대부분 원래 살고 있던 서울 강남 혹은 성남시 분당 아파트를 처분해 손에 쥔 10억 원 안팎의 자금을 건축비 등에 투자한 케이스"라고 말했다.

베이비부머들이 특히 상가주택에 주목한 이유는 주거와 수익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문이다. 통상 3층으로 상가주택을 지어 1층은 상가로, 2층은 주택으로 임대하고 3층은 주택 소유주가 거주한다.

서판교에 상가주택을 지으려면 사업 초기에 땅값과 건축비를 합해 15억∼20억 원의 자금이 필요하다. 집을 팔아 10억 원가량을 확보한 베이비부머들은 전세 보증금을 받아 나머지 금액을 충당하는 방식으로 초기 자금 부담을 줄였다. 이후 상가 임대를 통해 얻는 250만∼500만 원의 월세로 대출이자를 갚고 노후 생활자금을 쓰는 게 기본 전략이다.

실제로 김시경(가명·57) 씨는 한 달 전 서판교의 목 좋은 상가주택 1채를 21억 원에 매입했다. 필요한 자금은 서울 송파구 올림픽로 전용 124m² 리센츠아파트를 팔아 얻은 14억 원과 2층 주택 2채의 전세보증금 4억 원으로 충당했다. 나머지 3억 원은 은행에서 연 3.3% 금리로 대출받았다. 매월 1층 커피숍에서 들어오는 월세는 약 455만 원으로 대출이자 82만5000원을 갚은 후 남은 372만5000원을 생활비로 쓰고 있다.

김 씨는 "은퇴 이후 안정적인 현금 수익을 확보하기에 상가만큼 좋은 투자가 없는 것 같다"며 "상가주택에 투자하면 주거도 해결할 수 있어 자금 부담이 컸지만 노후를 위해 투자했다"고 말했다.

최민경(가명·60) 씨는 서울 동대문구 회기동 1층 상가(왼쪽 사진)를 허물고 건축비 4억1500만 원으로 4층 상가 주택을 지었다. 현재 보증금 1억7000만 원에 임대해 월세 730만 원의 수익을 얻고 있다. 수목건축 제공

상가로 다시 쏠리는 투자금

경기 침체가 장기화하고 저금리 기조가 이어지면서 최근 상가주택을 포함한 수익형 부동산 투자에 유입되는 자금이 다시 늘고 있다. 부동산 가격 상승기에는 부동산 매입과 매각을 반복하면서 높은 차익을 남길 수 있지만 경기 침체 국면에서는 매각 차익을 기대하기 힘들기 때문에 월세를 안정적으로 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 커진다. 부동산 전문가들은 "7, 8년 전이었다면 아파트를 한 채라도 더 사려고 했을 사람들이 지금은 상가 투자로 몰리고 있다"고 말한다.

한때 수익형 부동산 투자를 이끌었던 건 오피스텔이었다. 2010년을 전후해 오피스텔 투자가 큰 인기를 끌었지만 3, 4년 전부터 공급 과잉으로 수익률이 낮아짐에 따라 상가가 급부상하기 시작했다. 부동산114에 따르면 오피스텔 월세와 매매가는 2011년 이후 계속 떨어지는 추세다.

상가 투자의 열기는 상가 필지 청약에서 엿볼 수 있다. 지난해 8월 경기 위례신도시에서 진행된 점포 겸용 주택(상가주택) 용지 45개 필지의 청약경쟁률은 평균 390 대 1, 최고 2746 대 1을 기록했다. 3.3m²당 1240만∼1530만 원으로 싸지 않은 가격대였지만 "없어서 못 팔았다"는 게 한국토지주택공사(LH) 측 이야기다. 법원에서 진행되는 상가 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 급등하고 있다. 법원 경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 11월 기준 수익형 부동산 낙찰가율은 66.4%로 2003년(67.8%) 이후 11년 만에 가장 높아졌다.

땅을 소유한 경우 상가주택 공사비는 3.3m²당 300만∼500만 원이다. 중소형주택 전문업체인 수목건축에 따르면 4층 상가주택 건축비는 1층 상가에 3.3m²당 300만 원, 2∼3층 임대주택에 400만 원, 4층 주인집에 500만 원 정도 책정된다. 대지 200m²에 4층 규모로 지을 경우 총액 기준으로 4억5000만∼5억 원이면 된다.

최민경(가명·60·여) 씨는 2012년 8월 서울 동대문구 회기동에 있는 125m² 크기의 본인 소유 땅에 건축비 4억1500만 원을 들여 4층짜리 상가주택을 지었다. 원래 있던 1층짜리 건물이 너무 낡아 손볼 곳이 많아지자 허물고 1층 상가와 주차장, 2∼4층 원룸 9실로 구성된 상가주택을 5개월 만에 완공했다.

최 씨는 현재 임대보증금 1억7000만 원, 월세 730만 원을 받아 안정적으로 상가주택을 운영하고 있다. 1층에 입점한 편의점 주인으로부터 보증금 8000만 원에 월세 280만 원을 꼬박꼬박 받는다. 원룸 1채에 월세 보증금 1000만 원, 월세 50만 원이 나온다. 원룸에서 매월 나오는 현금만 450만 원이다. 최 씨는 임대보증금으로 건축비를 충당했고 월세 수익 일부는 대출이자로 갚고 있지만 남는 돈으로 남편과 함께 생활하기에 충분하다.

상가주택과 더불어 아파트 단지 내 상가는 여러 상가 유형 중에서도 특히 인기가 좋은 편이다. 단지 내 상가는 아파트 거주민이라는 확실한 소비층이 형성돼 있어 '공실'의 위험이 적다. 또 상가주택보다 상대적으로 적은 자금으로 투자할 수 있기 때문에 상가 투자를 처음 시작하는 사람들이 선호한다. 부동산114에 따르면 올해 새로 분양한 단지 내 상가의 평균 분양가는 3.3m²당 2532만 원(1층 상가 기준)이다. 전용면적 33m² 규모라면 약 2억5000만 원에 분양받을 수 있는 셈이다.

석 달 전 금융권에서 은퇴한 강성호(가명·57) 씨는 롯데건설이 서울 중구 순화동에 공급한 덕수궁롯데캐슬 단지 상가 '뜨락' 내의 전용면적 30m² 규모 점포를 퇴직금 2억 원을 보태 3억 원대에 분양받았다. 분식점 등에 점포를 임대할 계획인 강 씨는 "보수적으로 수익률을 잡아도 은행이자보다 높은 4% 정도는 나올 것 같다"며 "주변에 회사가 많아 아파트 주민뿐 아니라 회사원들도 많이 찾을 것으로 기대한다"고 말했다.

상권 형성에 차질 생길 경우 등 위험에 대비해야


그렇다고 상가 투자가 온통 장밋빛인 것만은 아니다. 위험요소를 간과하고 섣불리 투자했다간 노후를 위해 마련한 목돈을 날리기 쉬워 주의해야 한다. 특히 신규 택지개발지구에 짓는 상가는 상권 형성에 시간이 오래 걸릴 수 있어 투자 초기에 자금 압박에 시달릴 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. 박대원 상가정보연구소장은 "택지지구에서 상권이 활성화되려면 아파트 입주가 시작된 후 3∼5년은 필요하다는 점을 고려해 자금 계획을 세워야 한다"고 조언했다.

또 자신이 투자한 곳 주위의 상권이 원하는 대로 조성되지 않을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 예컨대 투자자는 카페거리가 만들어지기를 원하지만 카페 대신 창고, 카센터 등이 들어올 수도 있다. 이런 점이 걱정된다면 이미 상권이 조성돼 있는 곳의 건물을 사서 리모델링하는 방법을 고려해볼 만하다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "지은 지 10년 정도 된 건물들은 여기저기 고칠 데가 많아 일반적으로 매매가가 저렴하게 책정된다"며 "이런 건물을 사서 리모델링하면 대체로 좋은 수익률을 얻을 수 있다"고 조언했다.

상가 경매에 나서려면 발품을 팔아 충분한 정보를 모으는 게 중요하다. 경매에 나온 상가 주변의 상권이 이미 망가진 건 아닌지 등을 사전답사를 통해 알아봐야 한다. 주위 상가들 여기저기에 공실이 생기고 수개월간 임대가 되지 않아 경매시장에 나온 상가가 적지 않기 때문이다.

김현지 기자 nuk@donga.com

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