[머니위크 지영호 기자][전세 계약시 주의점]
#. 금감원을 비롯한 금융당국은 집을 팔아도 전세금과 대출금을 충당할 수 없는 이른바 '깡통전세'에 대한 실태조사에 나섰다. 앞서 한국은행이 수도권 전셋집 중 26%가 깡통전세라는 결과를 내놓은 데 이은 후속조치다.
전세계약을 맺은 뒤 대출을 받았다면 전세금이 담보가치인정비율(LTV)에 포함된 만큼 비교적 안정적인 상황이지만, 반대의 경우 전세금이 LTV에 포함되지 않아 위험도가 높아진다는 점을 고려한 조사다.
#. 한국주택금융공사(HF)에 따르면 10월 한달 동안 주택금융신용보증기금을 통해 무주택 서민에게 지원한 전세자금보증 공급액은 1조607억원, 공급건수는 3만2541건이다.
전달보다 공급액은 21.3%, 공급건수는 24.7% 늘어난 수치다. 내용을 자세히 들여다보면 새로 전세자금을 빌린 가계보다 재계약에 따른 기한연장 가구의 증가폭이 더 크다. 신규 공급액은 13.8%로 비교적 소폭 증가한 반면 기한연장 공급액은 42.6%나 늘었다.
전세 수요는 늘어나는 반면 근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 깡통전세 매물이 늘어나면서 주의를 요구하는 목소리가 높다. 경매정보업계에 따르면 서울 및 수도권에서 진행된 주택 경매 가운데 일부 물건들의 경우 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮아 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있다. 특히 경기 침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어' 주택이 경매에 나오는 비율이 높아지고 있다.
전세계약의 주의점에 대해 유앤알컨설팅의 도움을 받아 알아봤다.
◆임대차 계약서 확정일자와 전입신고는 필수
변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우가 많다. 현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인의 경우 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다.
이 때문에 전월세 집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 확인해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다. 또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 전입신고도 해야 한다.
~~~~대항력은 법 제 3조 2 우선변제는 법 제3조2 제2항 참고하셔용~~
(^^* 전세는 부동산사무실에서는 앞 저당권이 존재할경우 잔금시 말소조건 또는 중도금받아 말소조건으로
특약사항정리해서 계약해드립니다. 월세는 소액보증금 최우선변제권이 있기에 광역시기준 최우선변제금
2010년7월이후 선순의근저당설정된경우 기준권리일때 보증금5500만원중 1900만원 최우선변제입니다.
일반적으로 앞 선순위 근저당이 존재하더라도 보증금이 최우선변제금과 비슷한경우 반환금액에 별 지장없기에
예를 들어 경매까지 진행되어 명도까지 기간은 개략 빠르면 2개월~6개월걸립니다.. 월차임을 주지않고
버티다가 보증금과 비슷하게 상계되어질때 주로 이사나갑니다.. )
확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문에
^^* 주의할점~~ 최우선변제권은 대항력이 전입신고와 점유시 발생됩니다.
(최우선변제금 보증금 광역시기준 5500일때 1900만원중 주택환가대금으로부터 2분의1 범위에서)
우선변제권은 ~ ( 환가보증금 2분1이 아니고 주택환가대금전부에서 물권과동일시 후순위 기타
채권자에 우선한다는 해석)
( 전입신고와 점유 그 이후 확정일자부인경우만 확정일자날에 대항력 갖춘날로 인정되기에 착오없으시길~)
최대한 빨리 하는 게 세입자에게 유리하다. 최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호 대상 여부를 살펴봐야 한다.
◆경매에서 회수 못한 보증금, 압류 또는 직접 경매 참여
만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차 등 다른 부동산을 압류해 받아내는 게 최선이다. 그러나 임대인이 남은 자산도 없이 파산했다면 남은 보증금을 회수하기 어렵다. 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다.
경매에 뛰어든 임차인은 최대한 낮은 가격으로 낙찰을 받아야 손실을 만회할 수 있는데, 문제는 더 높은 입찰가를 제시한 제3자가 낙찰 받을 확률이 높다는 점이다. 따라서 입찰 시점과 가격을 통해 기회를 엿보는 수밖에 없다.
◆융자 많은 집은 계약 고려해봐야
=전세금을 지키기 위해서 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 시세 대비 전세가격이 많이 싸다면 근저당금액 비율을 특히 주의 깊게 확인해볼 필요가 있다.
전세 계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 설정하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다.
수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
◆지역별 최우선 임대차보증금 내용을 확인하라
최우선 임대차보증금 보호대상인지 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다.
◆전세금보장신용보험 가입도 한 방법
전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급해준다.
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지영호기자 tellmetoday@
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