[스크랩] 쉽게 하는 상가투자!

(태인 칼럼)

쉽게 하는 상가투자!

 

상가 투자는 어렵다고 한다. 상가투자는 상가의 용도와 건물면적, 인허가 등 관련 법률분석 외에 수익을 결정짓는 중요한 입지와 상권분석까지 종합적으로 이뤄져야 하기 때문이다.

 

상가투자의 목적은 안정적인 임대수익과 매매차익 실현에 있다. 상가시장은 여러 경제적, 정책적인 요소에 결정되는 일반 부동산 시장 뿐 아니라 창업시장과도 연관되어 유기적으로 움직인다. 부동산 가격이 상승하면 상가가격도 상승하고, 상가가격이 상승하면 임대가격 역시 상승한다. 임대가격의 상승은 거꾸로 임차인의 수익성을 악화시켜 상가가격의 하락을, 상가가격의 하락은 부동산가격 하락요인으로 작용하게 된다.

 

부동산 가격이 정점이던 때 상가 고분양가로 분양받은 상가 투자자는 적정 임대수익을 맞추지 못해 실패한 사례가 비일비재하다. 상가 시행자만 돈을 번 셈이다. 그래서 지금은 일반인들에게도 분양상가에 대한 부정적인 인식이 저변에 많이 깔려있다.

 

상가투자에서 성공하려면 어떻게 해야 할까?

 

첫째, 부동산 시장흐름을 읽어야 한다. 지금 경기가 활황세로 가는지 아니면 침체기로 가는지를 판단해야 한다. 지금은 부동산 침체기라 할 수 있고, 정부에서도 공공연히 부동산가격의 연착륙을 정책목표로 삼고 있다.

 

둘째, 건축물의 건축법상 제한 사항과 용도변경에 대한 이해가 필요하다. 상가투자는 건축물에 대한 사용수익을 위한 것이다, 건축물은 용도지역과 지구 지정에 맞게 허용용도를 도시계획법과 도시계획조례에서 정해 놓았다. 건축물의 9개 시설 군과 용도 군으로 분류하였는데 원하는 업종을 유치하기 위하여 해당 건축물의 용도와 부합해야 하고, 부합하지 않으면 건축물을 용도 변경하여 원하는 업종을 사용수익 할 수 있도록 해야 한다.

 

셋째, 해당업종의 인허가 조건을 알아야 한다. 음식점, 노래방, PC방, 당구장, 유흥주점 등 업종에 따라서 허가요건과 시설(소방 등)요건이 다르고 기존 임차인의 승계 여부도 따져 봐야한다.

 

넷째, 입지분석과 상권분석이다. 입지는 해당 업종에서 최고 수익을 창출할 정적인 장소를 파악하는 것을 말하고, 상권은 입지를 가진 상가 전체의 공간적 개념을 말한다. 따라서 상가투자를 하기 전에 먼저 원하는 상권을 선택하고, 그 상권 내에서 해당 업종의 좋은 입지를 선택하는 것이 좋다. 상권분석은 상권 전체의 흥망성쇠 열쇠를 쥐고 있는 것이고 입지조건은 각자의 상가의 성공여부를 결정하기 때문이다.

 

해당 상권분석에 필요한 자료는 중소기업청 홈페이지에 가면 상권의 범위(인구수, 주거형태 등), 상권 특성(연령별 유동인구, 거주인구, 소비수준 등), 업종별 점포, 인근 경쟁업소, 유사 경쟁점, 임대가 등의 통계를 무료 제공하고 있으므로 이용하면 상권분석에 큰 도움이 된다.

 

다섯째, 수익성 분석이다. 상가매입을 하고 해당업종을 유치하는 데 성공하였다고 하더라도 투자대비 수익률 또는 미래의 기대수익률이 높지 않다면 헛고생을 한 것이므로 해당 상가의 투자가치를 판단할 줄 알아야 한다. 상가의 가격을 결정하는 방법은 비용에 근거한 원가방식, 시장 매매가에 근거한 거래사례 비교방식, 수익률에 근거한 수익방식으로 있으나 상가의 가치는 임대수익을 근거로 발생하므로 수익방식에 의해 평가한다.

투자수익률을 계산하는 방법은 자본 수익률={(연 임대수익-연 대출이자)/(매입가-임대보증금-대출금액)} X 100 으로 보통 8% 이상이면 적정하다고 할 수 있다.

 

여섯째, 적정업종 유치와 임차인 능력이다. 상가투자는 임대수익을 목적으로 하지만 임대수익이 안정적이어야 한다는 점이다. 처음 1년 동안은 목표수익을 얻었지만 그 이후 공실이 된다면 상가투자를 실패한 것이다.

 

그러므로 안정적인 목표수익을 위해서는 임대인도 적정한 업종을 유치하고 임차인이 경험있고 성실하고 영업잘하는 사람을 선택할 수 있는 안목이 있어야 한다. 이렇게 적정업종을 유치를 하게 되면 임차인과의 장기 계약과 함께 임대료 인상, 권리금 상승 등 안정적인 임대료 확보가 용이하게 되어 성공적인 상가투자가 되는 것이다.

 

부동산태인 칼럼니스트 김광수 대표

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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