[스크랩] 불황기, 토지시장에선 이런 일이

불황기, 토지시장에선 이런 일이

허가방 늘어나고 신종 경매꾼이 설치기도

땅을 사며 계약금과 잔금을 한꺼번에 내면 땅값의 20%를 깎아주고 변호사‧법무사가 일감이 없어 수수료를 받고 토지분할보증을 서기도 한다. 여러 명이 땅을 공동으로 보유하는 지분등기로 땅을 분양 받아 자기 몫을 경매에 넘기겠다고 협박해 합의금을 받아내는 ‘신종 경매꾼’도 생겼다. 요즘 토지시장에는 각종 행태가 나타나고 있다. 부동산 시장이 침체일로를 걸으면서 토지시장에도 침체 그늘이 걷히지 않자 나타나는 현상이다. 다산서비스 이종창 대표는 “토지 거래가 확 줄면서 땅을 팔거나 수수료를 받기 위한 다양한 방법이 나타나고 있다”며 “이 중에는 탈·편법인 경우도 많아 조심해야 한다”고 말했다. 일시불 할인에 농장지분으로 팔기도 경기도 여주군 점동면 임야 1만6500㎡를 소유한 구모(62)씨는 지난해 초 급하게 자금이 필요해 이 땅(당시 시세 5억5000만원)을 담보로 은행에서 2억2000만원을 빌려 썼다. 경기 침체로 자금난이 계속되자 구씨는 올 5월 이 땅을 5억2000만원에 급매로 내놨다. 하지만 매수자가 나서지 않자 계약 후 일주일 안에 잔금을 모두 치르고 은행대출을 넘기는 조건으로 5000만원을 더 깎아주고 땅을 팔았다. 토지시장에 거래가 사라지자 올 초부터 ‘일시불 할인’을 내건 토지 매물이 늘어나고 있다. 대부분 대출금 상환 등 자금압박에 시달리는 땅 주인들이 경매 처분 직전에 이런 거래를 시도한다. 이중엔 토지시장이 호황이던 2002~2003년 대출을 끼고 무리하게 구입한 매물도 적지 않다. 매도자는 호가를 낮추는 대신 매매대금을 한꺼번에 받아 대출금을 갚을 수 있고 매수자는 싼 값에 원하는 땅을 살 수 있어 거래가 잘 되는 편이다. OK시골 김경래 사장은 “일시불 할인을 내세우는 땅은 근저당 등이 설정돼 있는 경우가 많아 반드시 대출은행을 찾아가 채무승계신청서, 확약서, 각서 등을 작성하고 등기소에 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인해야 한다”고 조언했다. 서울 강남구 신사동 H영농법인은 땅 3.3㎡를 주식 4주로 환산해 주당 4750원에 투자를 유도하고 있다. 직접적인 땅 분양이 쉽지 않자 이른바 농장지분을 파는 것이다. 하지만 기후·작황·판로·수요변화 등 변수가 많아 투자 대상이 되는 작물이나 동물의 수익성이 불확실하다는 점을 유의해야 한다. 김 대표는 "급조된 영농법인은 사업 내용이 부실해 조심해야 한다"며 "특히 장뇌삼 등 전문 재배기술이 필요한 품종은 성공 확률이 낮다"고 말했다. 실제로 이런 식으로 땅을 분양하는 방법은 대부분 기획부동산의 변형이라는 점도 주의해야 한다. 영농법인은 법인 설립이 쉽고 농지나 임야를 처분하기 쉬워 기획부동산 업체가 쉽게 접근할 수 있는 사업방식이다. 현재 영농법인 간판을 내걸고 영업 중인 기획부동산은 서울에만 20여 곳이 있다. 법무법인 동아 조재현 변호사는 “무늬만 달라졌을 뿐 결국 싼 땅을 비싸게 쪼개 팔아 애꿎은 투자자들만 피해를 입을 수 있다”고 말했다. 신종 경매꾼에 허가방 등장 최근 경기도 광주시 오포읍 땅 3300㎡를 3명의 투자자와 나눠 구입한 이모(46)씨는 어이없는 상황에 빠졌다. 공동 소유자 중 한명이 자기 몫의 지분을 경매로 넘기겠다고 협박하며 합의금을 요구한 것. 이씨는 “지인에게 건실한 사업가라고 소개받았는데 인상도 서글서글하고 토지 지식도 많아 신뢰했는데 어이가 없다”고 말했다. 땅을 쪼개서 지분등기를 할 경우 여러 사람이 한 필지의 땅에 대한 재산권을 나눠 갖게 되는 점을 이용한 것이다. 지분등기는 등기부에 개별 부동산의 구체적인 위치가 정해져 있지 않고 지분만 표시돼서 땅의 특정 부분이 아닌 전체 땅의 일부분에 대한 권리만 인정된다. 때문에 공동 소유자 중 한 명의 지분이 경매로 넘어간 경우 나머지 소유자들도 자기 몫의 부동산을 거래하기 어려워진다. 나머지 공동 소유자의 동의 없이는 건물 신축 등을 할 수 없어 재산권 행사에 제약도 있다. 광개토개발 오세윤 사장은 “소유자 전원의 동의 없이는 땅 거래나 개발이 힘들다는 점을 이용해 합의금을 뜯어내고 자기 몫의 지분을 팔고 사라지는 신종 경매꾼이 생겼다”고 말했다. 박모(57)씨는 퇴직금으로 경기도 용인시 양지면 일대에 땅을 샀다. 한 필지(1만6500㎡)를 10명이 쪼개서 샀지만 재산권에 대한 걱정은 하지 않는다. 법무사 명의의 분할등기 책임보증서가 있어서다. 땅 위치도 공증 받았다. 1만6500㎡를 10개 필지로 가분할 해서 공동 소유자마다 위치를 정했다. 토지 거래가 사라지자 일감이 줄어든 토지 전문 변호사나 법무사가 수수료를 받고 분할 보증을 서는 사례도 늘어나고 있다. 하지만 이런 방식의 공증은 법적 효력이 없다는 게 전문가들의 조언이다. 임광이앤씨 임수만 상무는 “가분할 공증을 받아도 법적으로는 여전히 전체 땅의 일부분에 대한 재산권만 인정된다”며 “토지분할허가제로 땅 분할 자체가 어려워진 데다 한꺼번에 수십 필지씩 신청하면 지자체에서 대부분 허가해 주지 않는다”고 말했다. 한모(99)씨는 지난해 전원주택을 짓기 위해 강원도 평창군 봉평면에 임야 2310㎡를 매입했다. 집을 짓기 위해 군청에 인허가를 신청했지만 땅의 경사도가 규정(17.5도)보다 가파른 18도라며 허가를 받지 못했다. 한씨는 개발 허가를 대신 받아준다는 ‘허가방’인 군청 인근 W측량토목설계 사무소를 찾았다. 이곳에 인허가 대행료로 3000만원을 지급하고 한달 뒤 개발행위허가를 받았다. 허가방, 편법 땅 거래도 알선 토지 관련 규제가 복잡해 지면서 투자자들의 의뢰를 받아 각종 부동산 인허가를 대신 받아 주는 ‘허가방’도 늘어나고 있다. 이들 업체는 전문적인 부동산 관련 법률과 건축 지식을 갖춘 전직 공무원들이 운영하는 경우가 많다. 구청 등 관공서 주변에서 쉽게 찾을 수 있다. 이들은 해당 관청의 인허가 담당자와 유착관계를 유지하며 규제를 피한 편법적인 땅 거래를 알선하기도 한다. 홈덱스 이승훈 사장은 “토지관련 인허가 규제가 심해질수록 허가방이 늘어날 것”이라며 “투기를 없애기 위한 규제가 새로운 편·탈법 거래를 만들 수도 있다”고 말했다. 경기도 여주 산북면에서 임야 17만㎡를 팔고 있는 W산림영림조합은 애스크로 계좌(Escrow·특별관리 계좌)를 내세워 투자자를 모으고 있다. 애스크로 제도는 분양 대금 등을 은행·변호사 등 제3자 명의의 계좌에 맡겨 안전성을 높이는 거래 방식이다. 미국 등지서 보편화됐지만 국내에는 아직 본격 도입되지 않았다. 이 업체는 법무사 명의로 은행에 애스크로 계좌를 개설해 땅 등기이전이 완료될 때까지 분양대금을 관리해준다고 홍보하고 있지만 해당 은행에서는 부동산 관련 애스크로 서비스를 제공하지 않았다. 오 사장은 “애스크로 계좌는 은행과 별도 특약사항을 맺어 예금주 마음대로 돈을 빼 쓸 수 없도록 한다”며 “안전장치가 없는 개인 명의의 계좌는 위험하다”고 말했다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 온리원 원글보기

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