[스크랩] 비사업용토지 판정시 재촌·자경이란?

비사업용토지 판정시 재촌·자경이란?

비사업용토지에 대한 중과세제도가 도입된 후로 농지 양도에 따른 뜻하지 않은 양도세 중과로 인해 안타까운 사연을 많이 접하게 됩니다. 특히, 농지의 경우 사업용토지로 판정받으려면 일부예외를 제외하고는 반드시 그 지역에 재촌하면서 직접 경작을 하여야 하지만 일부 농지소유주들은 직접 경작만하면 되는 것으로 잘못 알고 있는 사례가 있어 이번 달에는 농지관련 재촌 및 자경에 대한 의미를 집중 설명하고자 합니다.
농지의 경우 사업용토지로 판정받으려면 반드시 그 지역에 재촌하면서 직접 경작하여야 하나, 일부 농지소유주들은 직접 경작만하면 되는 것으로 잘못알고 있어 이에 대한 의미를 문답식으로 정리하고, 해설을 덧붙였다.

Q. 질문
지방에 농지를 소유하고 있는 한공회씨는 최근 그 지역의 개발붐으로 농지를 팔라는 사람들이 많아 좋긴 하지만 세금 때문에 고민입니다. 어차피 농사도 짓지 않고 한참 가격이 오르고 있을때 팔아야 겠다라고 생각되지만 팔았을때 농사를 짓지 않은 농지의 경우 양도세가 많이 나온다는 말에 망설여집니다. 주위 분들이 현재 20년 조금 넘게 보유했고 주소지를 지금이라도 농지소재지로 옮겨 놓은 후 양도하면 일반세율로 양도세를 내면 된다는데 맞는지요?

A. 답변
2007년부터 농사를 직접 짓지 않는 농지의 경우 비사업용토지로 보아 양도차익의 60%중과세율 적용과 보유기간에 따른 장기보유특별공제(최고 30%)를 배제하여 양도소득세가 중과세됩니다. 이 경우 농사를 직접 짓는다는 의미는 그 농지의 소재지에 거주하면서 직접 경작함을 의미합니다.
다만, 2006년 12월 31일 현재 상속농지 및 20년 이상 장기보유 농지의 경우 2009년12월31일까지 양도하면 중과세는 적용받지 않을 수 있습니다. 이 외에 부득이한 사유에 의해 농사를 짓지 못하는 경우 그 기간은 농사를 직접 지은 기간으로 보아 줍니다.
추가로 위의 재촌 및 자경의 판단은 양도시점만 고려하는 것이 아니고 최소한 양도일직전 5년 중 2년 또는 3년 중 2년 이상의 기간을 충족하여야 합니다.

2. 해설
비사업용토지 판정시 재촌 및 자경의 의미와 부득이한 경우 재촌·자경으로 보는 경우를 설명하면 아래와 같다.

(1) 재촌의 의미
농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역(2008년 소득세법 시행령 개정시 추가)에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가「농지법」제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.
<농지법 제2조 제5호의 규정에 따른 자경>
"자경(自耕)"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
<재촌·자경 판단시 유의사항>
1. 재촌시 사실상 거주하는 것은 물론이고 형식적 요건인 주민등록이 되어 있어야 한다.
2. 농지소유자외 일부 세대원이 거주요건을 갖추지 못하여도 재촌한 것으로 본다.
3. 농지소유자가 아닌 세대원이 경작하거나 농지의 공유자가 대리 경작한 경우에는 자경으로 보이 않는다.

(3) 무조건 사업용농지로 보는 경우
다음과 같이 부득이한 사유가 있어서 사업에 사용하지 못한 토지는 무조건 사업용토지로 본다.

① 2006년 이전 상속받은 농지 : 2009.12.31이전 양도시까지만
② 2006년 이전에 20년이상 소유한 농지 : 2009.12.31이전 양도시까지만
③ ‘공익사업‥법률’ 등에 의해 수용되는 토지 : 2006년이전 사업인정고시된 지역의 토지
④ 2005년 이전에 종중이 소유하는 농지(주거·상업·공업지역에 한함)
⑤ 상속일로부터 5년 이내의 상속농지
⑥ 2006년 이전 이농농지 : 2009.12.31 이전 양도시까지만

(4) 부득이한 사유에 의해 재촌·자경으로 보는 경우
재촌ㆍ자경요건을 충족하지 않더라도 농지법에서 소유가 인정되는 다음에 해당하는 경우에는 비사업용토지에서 제외한다.
① 주말ㆍ체험영농 소유 농지(세대당 300평)
주말영농목적에 대한 농지의 소유를 허용한 농지법상 시행시기인 2003.1.1이후 취득한 농지에 한해 적용한다.
② 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지
③ 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시, 지역제한 없음)
상속일로부터 5년이내 상속농지의 경우 재촌 · 자경에 상관없이 사업용으로 보지만 상속개시일로부터 양도일까지 농지로 사용된 경우에 한한다. 그러므로 실제 다른 용도로 사용하거나 다른 지목으로 변경된 경우에는 위의 상속농지로 보지 아니한다.
* ’06.12.31.이전 상속받은 농지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 중과대상에서 제외
* 비사업용토지 중과세와는 별도로 상속농지를 피상속인이 직접 농사를 지은 경우 피상속인의 경작기간을 자경기간에 포함하여 8년자경농지 비과세여부를 판단한다. 다만, 비과세를 적용받기 위해서는 2008.12.31까지 반드시 양도하여야 한다.
④ 이농농지(이농일로부터 5년내 양도시)
⑤ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지
⑥ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우
⑦ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우
⑧ 종중소유농지(2005.12.31.이전 취득분에 한함, 지역제한 없음)
⑨ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지(1,500제곱미터 미만) 또는 한계농지의 정비사업으로 조성된 농지(1,500제곱미터 미만)
⑩ 부득이한 사유로 자경할 수 없는 경우
소유자(가족* 중 소유자와 동거하면서 함께 영농에 종사한 자를 포함한다)가 질병, 고령**, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 그밖에 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 자경할 수 없는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 토지
*‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.
* 질병 및 고령의 의미
① ‘질병’이라 함은 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병을 말한다.
② ‘고령’이라 함은 65세 이상의 연령을 말한다.
다만 질병 또는 고령의 사유는 재촌요건은 충족해야 한다.
가. 당해 사유 발생일부터 소급하여 5년 이상 계속하여 재촌하면서 자경한 농지로서 당해 사유 발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있을 것. 이 경우 당해 사유 발생당시 소유자와 가족이 농지소재지에 재촌하고 있는 경우에는 그 소유자가 재촌하고 있는 것으로 본다.
나.「농지법」에 따라 농지를 임대하거나 사용대할 것
⑪ ’06.12.31.까지 20년 이상 소유한 농지(’09.12.31.까지 양도시, 지역제한 없음)

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

글쓴이 : 지앤지 부동산 원글보기

메모 :