[스크랩] 근린생활시설의 입주권대상여부

개발구역내 근린생활시설에는 본래의 용도외의 사용으로 주거용.상업용 사용이 혼재되어 있는것이 다반사여서, 재개발구역내 근린생활시설에 투자할 경우 조합원자격유무와 당해지역에서 이주대책이 수립.시행되는 경우 이주대책의 대상이 되는지에 대하여 사례와 판례를 살펴 그 판단의 기준을 가늠해 보는것도 근래 재개발구역내 지분투자가 내집마련, 나아가 재테크의 유용한 방안으로 관심의 대상이 되면서 조합원자격, 입주권수혜혜택 여부에 대한 문의가 적지않아 관련 법조문과 판례에 대한 검토가 의미가 있겠기에 소개드립니다.

질문사례
안녕하세요. 현재 서울 용산구에서 근린생활시설 물건을 구입해 주거용으로 임대하고 있습니다. 헌데 이곳은 재개발예정지역으로 되어있습니다. 이곳이 재개발지역으로 확정되어 입주권대상이 될경우 상가 또는 주택으로 입주권을 받을 수 있는지요? 근린생활시설이 입주권대상이 된다면 법적근거는 어떤 것 인지 정확히 알고 싶습니다. 또한 대상이 안된다면 왜 안되는지 알고 싶습니다. 자세한 설명 부탁드립니다.

답변
도시 및 주거환경정비법에 의하면 주택재개발사업에서 조합원이 될 수 있는 자는 동 구역내의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권로 규정하고 있으며, 이 조합원들중 주택재개발사업으로 신축되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지 또는 건축물의 소유자로 한다고 규정하고 있습니다.

① 종전의 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자
② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시 건축조례 제25조제1호의 규모(90㎡) 이상인 자. {다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.}
③ 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

그리고 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 순위를 기준으로 공급한다고 규정하고 있습니다.

① 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가.허가 또는 신고 등을 포함)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
② 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
③ 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
④ 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
⑤ 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
⑥ 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

즉, 주택재개발구역내에 건축법상 근린생활시설을 소유하고 있는 경우에는 원칙적으로 공동주택을 분양받을 수 없고, 상가등 부대복리시설을 위2의 순위에 따라 분양받게 되는 것입니다. 다만, 예외적으로 용도와는 관계없이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에 한하여 공동주택을 공급받을 수 있는 것(위1의 ①참고)이며, 이는 사실확인을 거쳐 판단할 사항으로 생각되며, 세부적인 기준에 대해서는 관리처분계획으로 결정하게 된다는 점 참고하시기 바랍니다(이상 도시 및 주거환경정비법 제2조제9호, 제19조, 동시행령 제52조, 동 서울시조례 제24조와 제26조 참고).

서울행정법원(2007. 6. 5 서울행정법원 2007구합269) 판례;

자신이 살고 있던 건물의 땅이 도시개발구역으로 지정되면서 수용됐으나 시행사로부터 건축물이 건축물대장상 음식점이라는 이유로 분양아파트 입주권을 줄수 없다는 통보를 받자 소송을 낸 사건에 대해서 서울행정법원은 “건축물대장에 음식점으로 돼 있더라도 실제 단독주택으로 사용했다면 도시개발로 수용될때 분양아파트 입주권을 보상받을 수 있다”고 하고 이는 “공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항의 입법취지가 공익사업 시행에 따라 생활의 근거지를 잃게되는 이주자를 위해 생활보상의 관점에서 사업시행자에게 이주대책을 실시할 의무를 부과하는 것”이라며 “이러한 입법취지에 비추어 ‘주거용 건축물’에서 ‘주거용’의 의미는 건축물의 공부상 용도에 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정해야 한다”고 밝힌바 있습니다.

재판부는 또 “신씨의 건물은 최초의 신축시 단독주택이었다가 음식점인 근린생활시설로 용도변경됐고 이후 다시 내부수리를 해 주택으로 사용됐다”며 “도시개발구역으로 지정되던 당시 적용되던 건축법에 따르면 용도변경신청을 하지 않고도 건축물의 용도를 변경할 수 있었으므로 공무상 근린생활시설에서 단독주택으로 변경되지 않았더라도 ‘주거용 건축물’에 해당하고 이주대책에서 정한 ‘분양아파트 입주권 공급대상자’에 포함된다고 판시하였습니다.

이주대책은 신도시개발, 산업단지조성 등 공공사업에 토지등을 제공한자가 정당한 보상을 받는다 하더라도 혈연,지연 등 생활근거를 상실한것에 대하여 사업시행 이전의 안정된 생활정착지를 마련해 주고자 하는 생활보상의 일환으로 그 대상자는 공공사업시행지역 안에서 토지 및 건물을 소유하고 있던 자로서 소유토지 및 건물을 공공사업에 제공함으로써 생활근거를 상실하게 되는 자이며 생활근거를 상실하게 되는 자라도 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 할 건물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건물의 소유자는 그 대상이 아니며 타인소유건물의 세입자, 소유자라 하더라도 당해건물에 계속하여 거주하고 있지 아니한 경우에도 그 대상자가 아닙니다.

전기의 판례처럼 이주대책의 대상자에게는 이주단지의 분양이나 아파트 분양권이 주어지게 되는데 재개발구역내 지분투자가 위에서 소개드린 법과 판례의 기준에 적합하여 한 발 앞선 내집마련, 나아가 재테크의 목표달성이 있기를 바랍니다.

출처 : 부동산 급매, 경매, 공매 정보 나누기

글쓴이 : 맑은하늘 원글보기

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