달리 시행되는 주택공급 제도

9. 1부터 달리 시행되는 주택공급 제도

『청약가점제』,『분양가 상한제』등 도입 및 변경 시행 으로 금년 9.1.부터 달리 시행되는 주택공급제도에 대한 준비와 홍보에 철저를 기하여야 함.

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입주자 선정제도 변경

청약가점제

❚ 실수요자 중심의 입주자 선정, 주택공급제도로 ‘07.9.1이후 분양공고 분부터 적용 반영

- 무주택기간을 1년미만～15년 이상으로 최고 32점, 부양가족수를 0～6명이상으로 35점, 입주자 저축가입기간을 6월 미만～15년 이상으로 17점, 총 84점을 만점으로 계산

❚ 기존가입자에게 미치는 영향과 전면시행 시 불이익을 받는 가입자를 감안하여 일정비율 가점제와 추첨제를 병행실시

▶ (전용 85㎡이하 주택) 가점제 75% : 추첨제 25% ▶ (전용 85㎡초과 주택) 가점제 50% : 추첨제 50%

* 85㎡이하 공공기관 건설주택 등(청약저축 가입자 대상)에 대해서는 동일순위내 경쟁시 가입기간, 저축총액, 부양가족수, 당해지역 장기거주순에 따라 순차별로 공급하는 현행제도 유지

채권매입제

❚분양가상한제 확대와 연계하여 실질분양가 인하를 유도하고, 과도한 시세차익 방지와 인근 집값 견인방지를 위하여 85㎡초과 주택에 대하여 채권매입 예정액(주변시세의 80%상한)이 많은 자 우선 선정

❚ 채권매입 예정액상한액은 구청장이 인근지역의 범위, 주택매매 가격 등 구체적인 사항은 「분양가심사위원회」에서 심사를 거쳐 정하여 입주자 모집공고안에 명시케함.

<변경되는 청약제도 개괄>

구 분		공공택지				민간택지
		공공주택		민영주택		민영주택
85㎡ 이하 주택	저축종류	청약저축		청약예․부금		청약예․부금
	청약방법	순차제 <현행유지>		가점제 (75%)	추첨제 (25%)	가점제 (75%)	추첨제 (25%)
85㎡ 초과 주택	저축종류	청약예금
	청약방법	① 채권매입예정금액 우선적용
		② 채권매입예정금액이 같은 경우 가점제․추첨제 병행
		가점제 (50%)	추첨제 (50%)	가점제 (50%)	추첨제 (50%)	가점제 (50%)	추첨제 (50%)

☞ 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨대상에 포함

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분양가 상한제

❚공공택지 및 공공택지 이외 택지에서 건설․공급하는 공동주택에 대하여 과도한 분양가 책정을 막기 위해 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하는 제도로 2007. 9. 1. 이후 사업계획(허가) 신청하는 분부터 적용

※ 시행일 이전 사업계획승인을 받았다하더라도 2007.12. 1. 이후 입주자 모집의 경우 적용됨.

❚ 분양가격 산정 및 결정은기본형 건축비+건축비 가산비용+택지비로 구성됨

◦기본형 건축비는 6개월마다 건설교통부장관이 별도 고시, 구청장이 상하 5%범위 내에서 탄력적 조정가능

◦건축비 가산비용은 구조별 추가비용, 성능등급, 홈네트워크 등 특정설비 설치비 등

◦택지비는 감정평가액(경매･공매･공공기관의 입찰․낙찰가 예외)과 공공택지 구입가에 대지조성비를 더한 가격

❚ 구청장이 구성․운영하는 분양가심사위원회에서 산정의 적정여부 결정

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분양가격 공시제도

❚공공택지 및 수도권의 투기과열지구 안에서 분양가상한제를 적용받는 주택에 적용

❚공시대상 항목은 공공택지에서는 61개 공종, 공공택지 이외 택지에서는 7개 항목

◦공공택지 : 택지비(4개 공종), 공사비(50개 공종), 간접비(6개 공종), 기타 기본형 건축비 가산비용

◦민간택지 : 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기타 기본형 건축비 가산비용

❚군수･구청장(공공부문은 사업주체)이 공시하고 입주자모집공고 안에 명시토록 조치

❚택지비 및 건축비 가산 비용은 분양가심사위원회 심사 내역 포함

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선택품목(마이너스옵션)제도

❚내부 마감재 등 입주자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목과 가격을 구분 제시하여 선택권 보장과 마감재 재시공으로 인한 낭비를 줄이고자 도입된 제도

※ 우리시가 지침을 정하여 독자 시행하던 마이너스옵션제는 상위법 제정 시행으로 폐지

- 우리 시 시행 결과 총 6개 단지 4,634세대 중 239세대(5.2%)가 선택하였고 품목별로는 가변식벽체, 가구, 조명, 바닥․천정재, 욕실, 문짝 순임.

❚ 품목 및 가격은 건설교통부 장관이 고시하고, 시공 절차 등 세부 사항은 건설교통부장관이 따로 정함

※ 종전 우리시 시행과의 차이점은 품목선택에 있어 품목별 선택이 아닌 "All or Nothing"개념으로 선택의 제약과 사업주체가 선택하려는 자에게 우선 동 및 세대를 추첨 배정할 수 있도록 하여 상대적 열악한 동호를 배정할 수 있는 여지를 주어 법 취지가 퇴색될 우려가 있음.

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토지임대부 및 환매조건부 주택 공급

❚토지임대부 분양주택

- 공공부문의 공급주택으로 토지소유는 분양한자, 건물소유는 분양을 받은자가 소유하는 주택

- 구분소유를 목적으로 존속기간을 30년으로 지상권 설정

- 1년 범위 마다 지료를 청구할 수 있으며 지료는 평균지가상승률로 산정.

❚환매조건부 분양주택

- 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 20년 이내 처분하는 경우 사업주체가 환매하는 것을 조건으로 하는 주택

- 3개월 전에 환매처분 요구 통지, 환매가격은 공급가격에서 환매일까지 1년 만기정기예금 이자율을 합한 금액과 환매 당시 공시된 공동주택가격 중 낮은 금액

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분양가심사위원회 설치 운영(군‧구)

❚ 구 성 : 주택관련분야 교수, 주택건설분야 전문직 종사자, 공무원, 변호사･회계사･감정평가사 등 전문가 10명이내 (민간위원 6명이상, 공공기관 위원 2명이상)

* 위원장은 군수․구청장이 민간위원 중 1명 지명

❚ 기 능

․ 분양가격 산정 및 공시내역의 적정성 여부

․ 군․구별 기본형건축비 산정의 적정성 여부

․ 분양가상한제 적용주택과 관련된 채권 매입예정 상환액 산정의 적정성 여부

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입주자선정 절차개선등 기타 개정내용

❚ 입주자 선정업무의 은행대행 의무화

ㅇ 일부 사업주체가 주택소유 전산검색업무 등을 누락하여 부적격자를 당첨자로 선정하는 문제점이 지적되어,

- 입주자모집, 당첨자발표 등의 입주자 선정업무를 은행에서 대행토록 의무화하여 입주자 선정업무의 투명성 제고

　(다만,사업주체가주택공사․지방공사인 경우 예외인정)

ㅇ 또한, 주택소유 및 과거당첨사실 확인업무를 금융결제원으로 일원화하여 검색업무 철저 및 당첨자 선정업무를 효율적으로 추진

* 현재 사업주체가 입주자모집시, 주택전산검색은 건설교통부에, 과거 당첨사실 확인여부는 금융결제원으로 신청토록 이원화되어 있음

❚ 인터넷 청약을 전국으로 확대 실시(수도권 → 전국)

ㅇ 현행 수도권 투기과열지구내에서만 인터넷 청약을 의무화하도록 지침으로 운용하고 있으나,

-입주자모집업무의 은행대행 의무화와 연계하여 은행 전산망을 활용한 인터넷 청약을 전국으로 확대 시행

* 인터넷 신청에 익숙하지 못한 청약자를 위하여 은행에서 서류접수도 병행할 수 있도록 함

❚ 예비입주자 선정절차 투명화 등

ㅇ현행 20%범위내 예비입주자를 선정토록 되어 있어 사업주체별 예비입주자 선정을 달리하는 문제점이 지적되어,

- 사업주체가 예비입주자를 20%이상 선정토록 의무화하고, 다만 3순위까지 경쟁률이 120%미만인 경우 예외인정

ㅇ또한, 미계약․당첨취소 물량을 일괄하여 예비입주자에게 공개한 후 순번에 따라 공급하되, 동․호수배정은 추첨방식 으로 함

ㅇ 예비입주자가 최초 예비입주자 추첨에 참가하여 당첨된 경우, 계약포기 시에도 당첨자로 관리함

* 현재 예비입주자는 추첨 후 계약체결 시에만 당첨자로 관리하고 있음

❚ 특별공급 횟수 제한 등

ㅇ특별공급대상자가 주택을 골고루 공급받을 수 있도록 특별공급 횟수를 1회로 제한

* 현행 특별공급의 자격요건이 “무주택세대주”로만 되어 있어 주택을 소유하지 않는 경우 수차례 특별공급 신청이 가능

* 3자녀이상 가구의 특별공급은 현재에도 1회로 횟수를 제한

주택공급규칙 개편 관련 Q & A

Q1

청약가점제가 시행될 경우, 현행 1～3순위 순위제도 변경되나?

ㅇ 현행 순위제는 가점제에서도 그대로 유지되고, 동일 순위내에서 경쟁이 있는 경우 가점제․추첨제를 병행실시

ㅇ가점점수가 높더라도 1순위 자격요건(가입기간 2년이상 등)에 해당되지 아니하는 경우 1순위에 신청불가

Q2

현행 투기과열지구 등에서 공급되는 85㎡이하의 민영주택 우선공급제도는 어떻게 되나?

ㅇ투기과열지구 및 공공택지안에서 85㎡이하의 민영주택의 75%를 무주택자에게 우선공급하는 제도는 가점제로 흡수되어 폐지됨

Q3

가점제와 추첨제방식이 병행될 경우 예비입주자는 어떻게 선정되나?

ㅇ 85㎡이하 주택의 경우

- 예비입주자는 가점제와 추첨제 공급대상자를 모두 합쳐 20%이상을 추첨방식으로 선정

ㅇ 85㎡초과 주택의 경우

- 예비입주자는 채권매입예정금액 순으로 20%이상 선정, 다만, 채권매입예정금액이 같아 경쟁이 있는 경우에는 20% 이상을 추첨방식으로 선정

Q4

본인이 10년이상 무주택자이나 세대원이 유주택자인 경우 무주택기간 산정은?

ㅇ 무주택의 기준은 본인과 세대원 모두 무주택자 이어야 하므로, 세대원이 주택을 소유한 경우에는 본인도 무주택기간을 인정받지 못함

- 다만, 본인이 부양하고 있는 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유한 경우에는 무주택자로 보므로 본인의 무주택기간에는 영향을 미치지 아니함

- 그러나, 60세 이상 직계존속이 2주택 이상 소유한 경우에는 1주택 초과마다 5점씩 감점부여(이번에 제도보완)

Q5

동일 주민등록등본상에 직계존속을 3년이상 부양하고 있으나, 가입자가 세대원인 경우 세대주로 변경한 후 3년이 지나야 직계존속 가점점수를 받나?

ㅇ 직계존속을 3년이상 동일 주민등록등본에 등재하여 부양하고 있는 경우, 세대원인 가입자는 입주자모집공고일 현재 세대주로 변경시 세대원인 기간도 세대주로 인정받아 가점점수를 받을 수 있음

Q6

청약저축에서 청약예금으로 바뀐 경우 입주자저축 가입일은 언제부터 보나?

ㅇ 입주자 저축의 종류 또는 금액변경, 계약기간의 만료로 해약과 동시에 재가입하는 경우에는 최초로 입주자 저축에 가입한 날을 가입일로 봄

Q7

채권매입예정 상한액이 인근시세의 90%에서 80%로 하향조정되면 구체적인 채권금액은 어떻게 산정되나

ㅇ 공급규칙에서는 채권매입예정 상한액을 현행 90%에서 80%로 하향조정하도록 근거 마련

-인근시세 결정을 위한 인근지역의 범위, 주택가격 등 구체적인 사항은 「분양가 심사위원회」에서 심사

* 분양가 심사위원회는 시․군․구별로 설치되며, 주택공사등 공공기관인 경우에는 자체 분양가심사위원회 운영

Q8

사업주체는 직접 입주자를 모집할 수 없나?

ㅇ 사업주체가 민간인 경우 일반공급되는 주택은 모두 은행에서 입주자선정업무 대행을 하므로 사업주체가 입주자 모집을 할 수 없음

- 다만, 국가유공자, 장애인, 3자녀이상의 주택특별공급 등 은행전산망으로 접수처리가 곤란한 경우 사업주체가 예외적으로 입주자를 모집할 수 있음

* 다만, 주택공사, 지방공사 등은 필요시 자체 입주자 모집 가능

Q9

특별공급 횟수를 1회로 제한한 것은 과거 특별공급 받은 자에게도 적용되나?

ㅇ 특별공급 횟수제한은 특별공급 대상자간 주택을 골고루 받을 수 있도록 하기 위한 것으로 이 규칙 시행전 특별공급을 받은 경우에도 해당됨.