상가 주인이 임차권 양도 금지를 요구하면

부동산 법률 상식] 상가 주인이 임차권 양도 금지를 요구하면?

조선비즈 | 김참 기자 pumpkins@chosun.com | 입력 2014.12.16 15:53

• 대전광역시 유성구에 살던 유모씨는 커피 전문점을 창업하기 위해 소규모 상가를 알아봤다. 유씨는 대전 궁동의 한 상가가 대학가에 있고, 유동 인구가 많아 커피 전문점을 하기 적당하다고 판단했다. 그러나 해당 상가의 소유주 이모씨는 몇 가지 특약 사항을 요구했다. 유씨가 그 중 가장 마음에 걸리는 부분은 임차권을 타인에게 양도할 수 없다는 특약이었다.
  
  특약을 하게 된다면 유씨로서는 사정이 생기더라도 다른 사람에게 가게를 양도할 수 없게 되기 때문이었다. 유씨는 오랜 고민 끝에 결국 이씨의 요구를 수용하고 계약을 체결했다.
  
  안정적으로 커피 전문점을 운영하던 유씨는 갑자기 급전이 필요해졌다. 유씨 친언니의 채무에 대해 보증을 섰다가 친언니가 이를 변제하지 못하자 채권자들이 유씨에게 대신 갚아 달라고 요구했기 때문이다.
  
  유씨는 급한 마음에 커피 전문점 임대차보증금반환채권을 채권자들에게 양도했다. 유씨 친언니 채권자로부터 채권 양도양수 통지를 받은 상가 주인인 이씨는 유씨가 명백하게 계약을 위반했다며, 손해배상 소송을 제기할 것임을 유씨에게 통보하고 상가를 비워 달라고 요구했다.
  
  임대차보증금반환채권은 타인에게 양도할 수 없을까.
  
  법무법인 대지에 따르면 임차권 양도 금지와 임대차보증금반환채권 양도 금지는 그 법적 의미가 전혀 다르다. 임차권 양도 금지 특약 속에 임대차보증금반환채권의 양도를 금지하는 것까지 포함되지 않는다는 것이다.
  
  법원 판례를 보면 채권 양도양수 계약을 체결하고, 이에 대한 적법한 통지를 한 이상 임대차보증금반환 채무자의 동의 여부와 상관없이 임대차보증금반환채권의 양도는 유효하다고 판시한 바 있다.
  
  그렇다면 임차권양도금지특약과 함께 임대차보증금반환채권의 양도 금지의 특약까지 함께 하는 것도 가능할까.
  
  박승재 법무법인 대지 변호사는 "채권을 양수받고자 하는 자가 그와 같은 금지 특약이 있는지를 알았거나, 모르는데, 중대한 과실이 있는 경우에는 채권 양도에 대항할 수 있다"며 "임대차보증금반환채권을 양수받고자 하는 자는 항상 양도인에게 임대차 계약서를 제시해 달라고 요구해 임대차보증금반환채권 양도 금지 특약의 존재 여부를 확인해야 한다"고 말했다.
  
  - Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -
  
  얼어붙은 경기에 어려운 시국입니다.
• 모두들  검약한 생활만이 나 자신을 지키는 길이며
• 또한  현명하고 지혜로운길만이 살아남을 길입니다.
• 각박한 말세를 달리는 세상속에서 모두 버리고 버린날들중~옹달샘 드림